วันจันทร์ที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2551

การเลือกซื้อบ้านตามหลักฮวงจุ้ย

บ้านคือวิมานของเรา แต่จะมีบ้านซักกี่หลังที่ถูกใจผู้อยู่อาศัย ดังคำนิยามนี้จริงๆ สำหรับผู้ที่งบน้อย เบี้ยน้อย คงหาวิมานแบบไร้ที่ติได้ยาก จึงจำต้องทนอยู่บ้านเล็ก คับแคบ เนื้อที่น้อย หรือเพื่อนบ้านไม่เป็นมิตรต่อไปตามยัติถากรรม ถึงงบประมาณท่านจะมากน้อยเพียงใดก็ไม่สำคัญไปกว่าการเลือกทิศทางที่ดี ที่เหมาะสมกับตัวตนของท่านบ้านก็จะสามารเป็นพื้นดินที่ส่งเสริมดวง
ชะตาท่านให้ขึ้นสูงสุดในลิมิตที่ดวงท่านควรจะเป็นได้ วิธีการเลือกซื้อบ้านให้ได้บ้านที่ดีและเสริมดวงของท่านมี 2 วิธีใหญ่ๆ ที่ท่านควรใส่ใจในรายละเอียดให้มากที่สุด.

1 บ้านเลขที่ ที่ดี ที่สวย ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ส่งอิทธิพลให้กับการอยู่อาศัยของคนในบ้านได้เป็นอย่างดีอีกประการหนึ่งด้วยเช่นกัน เรื่อของบ้านเลขที่นี้ อาจารย์ได้ประสบพบมากับตนเองจากการไปทำฮวงจุ้ยให้กับหลายๆ บ้านที่ได้พบเห็น บ้านใดที่มีบ้านเลขที่ดี คนอยู่ในบ้านก็จะมีความหมายเป็นไปตามเลขที่บ้านนั้น บ้านใดที่มีบ้านเลขที่เสีย เลขที่เป็นไม่เป็นมงคลตามหลักฮวงจุ้ยผู้อยู่อาศัยในบ้านจะมีแต่เรื่องเดือดร้อนวุ่นวายไปตามตัวเลขของบ้านนั้นๆ

2เลือกทิศทาง ซึ่่งอาจารย์ได้เกริ่นไปแล้วว่า ต้องเช็กจากดวงของแต่ละบุคคลๆ ไปเพื่อนำมาประกอบการพิจารณาว่าทิศนี้เหมาะสมจะอยู่อาศัย หรือทำกิจการใดๆ ต่อไปในภายหน้า

หลังจากที่ได้ทิศทางที่เหมาะสมกับการเป็นอวงจุ้ยที่ดีแล้ว ต่อจากนี้จะเป็น หลักการเลือกสภาพบ้านภายในตามหลักฮวงจุ้ยที่ทุกท่านสามารถเก็บไว้พิจารณา เมื่อเวลาจะไปดูบ้านที่ท่านต้องการซื้อมีดังนี้

1 ประตูรั้ว บ้านใดที่มีประตูรั้ว เล็ก กว่าตัวบ้านเกินความพอดี จะส่งผลทำให้วาสนาของเจ้าของบ้าน ไม่สูงส่งอย่างที่ควรจะเป็นควรที่จะสร้างประตูรั้วให้เหมาะสมแก่ฐานะของท่าน ที่ควรจะเป็น เพื่อให้ประตูรั้วส่งเสริมวาสนาท่านเจ้าของบ้านได้ตามที่ท่านต้องการ และแนวทางการสร้าง ประตูรั้วที่ถูกโฉลกนั้น เมื่อท่านได้ทิศทางที่ดีแล้ว ท่านยังสามารถ ออกแบบรูปทรงของประตูรั้วเพื่อเสริมบารมีให้เหมาะกับทิศทางที่ได้มาแล้วยิ่งๆ ขึ้นไปอีก รูปร่างรูปทรงต่างๆ การใช้สีที่เหมาะสม และขนาดของประตูรั้ว และเสารั้วนั้นสามารถนำมาคำนวนเพื่อให้ได้ขนาดที่ดีและส่งเสริมวาสนาได้อีกระดับหนึ่ง

2 โรงรถ บ้านใดที่มีโรงรถ ไม่ว่าจะใหญ่หรือเล็ก ก็ถือว่าเป็นจุดเสริมความเจริญ ของเจ้าบ้านได้เป็นอย่างดี แต่สำหรับบ้านที่ไม่มีโรงรถความเจริญของท่านอาจมีอุปสรรค์ ท่านที่ต้องการเสริมจุดนี้ของตนเอง จึงควรเลือกบ้านที่มีโรงรถ จอดรถได้ อย่างต่ำ 1 คันขึ้นไป และไม่คับแคบจนเกินไป ควรมีความโปร่งโล่ง อากาศถ่ายเทสะดวก

3 ประตูบ้าน บ้านที่มีประตูบ้านเล็กและแคบ วาสนาของเจ้าของบ้านนั้นก็จะต่ำำต้อยด้อยค่าตามไปด้วย ประตูที่ดี ควรได้สัดส่วนที่สวยงาม มีการเสริมความโค้งมนเหนือประตูขึ้นไปอีก เพื่อเป็นการกระจายพลังส่งให้สมาชิกในบ้านได้รับความเจริญทั่วถึงกันทั้งบ้าน และประตูรั้ว กับประตูบ้านไม่ควรตรงกัน เพราะพลังงานที่พวยพุ่งเข้ามาจากประตูรั้วนั้น จะมีความรุนแรงมากกว่าปกติ และยิ่งถ้ามีประตูหลังบ้านตรงกับประตูหน้าบ้านด้วยแล้ว ยิ่งไม่สมควรเป็นบ้านพักอาศัยอย่างยิ่ง เพราะพลังงานที่พุ่งจากหน้าบ้าน สามารถพุ่งทะลุผ่านหลังบ้านได้ชนิดที่ไม่มีสิ่งใดขัดขวางกั้นบังไว้เลย มีผลกระทบไปถึงสุขภาพของเจ้าของบ้าน อาจถึงขั้นเสียหายขนาดหนัก ถ้าท่านซื้อบ้านหลังนี้มาแล้ว ควรเปลี่ยนประตูบ้านให้เยื้องกันจะดีที่สุด

4 ห้องรับแขก บ้านใดที่มีห้องรับแขก หรือห้องนั่งเล่น บ้านนั้นสามารถ อยู่อาศัยได้อย่างมีความสุข และมีสุขภาพที่สมบูรณ์แข็งแรง ห้องรับแขก หรือห้องนั่งเล่นที่ดี ควรมีความโปร่งสบาย และมีลมธรรมชาติจากภายนอกเข้ามาได้สะดวก หรือแสงแดดอ่อนๆ ในตอนเช้า ถ้าเลือกได้ควรอยู่ทางโซนทิศตะวันออก เพราะจะได้รับทั้งแดดจากทิศตะวันออกเฉียงเหนือ และรับลมจากทิศตะวันออกเฉียงใต้

5 ห้องครัว ควรเป็นห้องที่โล่ง โปร่ง ไม่อับทึบ มีตู้มีชั้นเก็บอาหารสด อาหารแห้ง เตาไฟไม่ควรอยู่ตรงกับประตูครัว และไม่ควรตั้งใกล้กับซิ้งค์น้ำมากจนเกินไป ควรทิ้งระยะห่างยิ่งห่างมากยิ่งดี จะส่งผลให้คู่สามี ภรรยา และสมาชิกในครอบครัว ปรองดองกันดี

6 บันได บ้านที่ดีควรมีบันไดที่มั่นคง กว้างใหญ่ สวยงาม และไม่ควรเปิดประตูมาพบเจอบันใดบ้านเลยควรจะอยู่ในส่วนที่ปิดมิดชิดพอควร เพื่อป้องกันไม่ให้คนภายนอกมองเห็นทะลุไปถึงชั้นบน เป็นช่องทางให้ขโมยขึ้นบ้านได้ง่าย บันใดสำหรับคนอยู่อาศัยเมื่อเดินขึ้นไปจากขั้นล่างถึงชั้นบนสุด ควรนับให้ลงเลขคี่ และถ้าได้เลขคี่ที่สวยงามด้วยแล้วก็จะเป็นตัวบ่งบอกถึงสภาพหน้าที่การงานของท่านได้

7 ห้องน้ำ บ้านที่ดีไม่ควรมีห้องน้ำมากเกินจำนวนสมาชิกในบ้าน ห้องน้ำที่มากเกินไปทำให้เกิดการดูแลไม่ทั่วถึง บริวารลูกหลานอาจก่อเรื่องให้เหนื่อยใจได้ในภายหลัง ห้องน้ำที่ดีควรอยู่ในทิศที่ไม่ใช่ต้นลม ควรอยู่ในทิศที่มีแดดยามบ่ายส่องถึง แดดยามบ่าย
จะเป็นตัวฆ่าเชื้อโรค และไม่ทำให้ห้องน้ำอับชื้นจนเกินไป ห้องน้ำสำหรับแต่ละบ้านแต่ละความชอบส่วนตัวของแต่ละท่านแตกต่างกันออกไปบางท่านชอบห้องน้ำแบบแยกเป็นสัดส่วน บางท่านชอบแบบรวมอยู่ในพื้นที่เดียวกัน บางท่านชอบให้ห้องน้ำเปิดโล่ง อยู่เป็นส่วนหนึ่งของห้องนอนท่านเลยด้วยซ้ำ ไม่ว่าท่านจะชอบห้องน้ำแบบใด ท่านควรดูแลทำความสะอาดห้องน้ำให้สะอาดอยู่เสมอ ท่อรั่วซึม พื้นกระเบื้อแตก อย่าให้มี แล้วท่านจะสามารถควบคุม ดูแลลูกหลาน บริวารท่านได้เป็นอย่างดี

8 ห้องนอน บ้านที่มีห้องนอนหลายห้อง ควรจัดสรรให้เหมาะกับการใช้ชีวิตของแต่ละคนในบ้าน สำหรับท่านที่ทำงานประจำ ต้องตื่นแต่เช้า เข้านอนแต่วัน ควรนอนห้องที่อยู่ในโซนทิศตะวันออก เพราะแดดยามเช้าจะปลุกท่านตื่นได้ง่ายดาย ส่วนท่านที่นอนดึกตื่นสายเป็นกิจวัตร ทำงานกลางคืน หรือ งานส่วนตัวที่ไม่ต้องการ จำกัดเรื่องเวลาการทำงาน ท่านควรจะนอน ในห้องทางทิศตะวันตก เพราะท่านสามารถ ทำงานอยู่ได้จนดึก เมื่อกลับเข้าห้องนอนในช่วงหลัง 4 ทุ่มไปแล้วจึงจะสามารถหลับสบายกว่า และท่านสามารถนอนได้นานกว่าในช่วงเช้าไม่ต้องรีบตื่นเพราะแดดแยงตา เพียงเท่านี้ทุกคนในบ้านก็จะมีสุขภาพที่ดี เพราะเลือกห้องนอนใด้ถูกใจทุกคนในบ้าน

9 ห้องเก็บของ บ้านใดที่มีห้องเก็บของไม่ว่าจะเล็ก หรือใหญ่ท่านก็จะสามารถเก็บเงินเก็บทองได้ดีกว่าบ้านที่ไม่มีห้องเก็บของเอาซะเลย เพราะฉะนั้นควรจัดหาไว้บ้างเพื่อเป็นการเสริมความมั่งคั่งของท่านและครอบครัวท่านเอง

สำหรับการเลือกบ้านที่จะเป็นฮวงจุ้ยที่ดีกับตัวท่านัน้น ท่านต้องทราบดวงท่านเสียก่อน ลำดับต่อไปท่านจึงจะทราบว่าทิศทางใดเหมาะกับท่านมากที่สุด สำหรับการอยู่อาศัย ทิศทางใดเหมาะกับท่านมากที่สุดสำหรับการประกอบกิจการต่างๆ แต่บ้านสำเร็จรูปส่วนใหญ่มักสร้างหันไปในทิศทางเดียวกัน คือไม่เหนือก็ใต้เท่านั้น ซึ่งตามหลักความเป็นจริงแล้ว 2 ทิศนี้เหมาะสำหรับบางท่าน บางคนเท่านั้น จึงต้องมีการแก้ไข ชัยภูมิ ฮวงจุ้ยกันไปสำหรับท่านที่ดวงไม่เหมาะกับทิศทางที่หมู่บ้านบังคับขายให้นั่นเอง

วันเสาร์ที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2551

หลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อบ้านมือสอง

ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสอง หลายๆ คนคงกำลังสับสน และอาจจะกำลังต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้านมือสอง และนี่เป็น 8 หลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อบ้านมือสอง
1. ตรวจสอบความต้องการของคุณเอง ว่าสนใจบ้านประเภทใด


2. ระบุทำเลที่ต้องการ


3. ควรพิจารณาสภาพแวดล้อมบ้านนั้นๆ ว่าอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร มีสิ่งอำนวยความ สะดวกต่อชีวิตประจำวันหรือไม่ เช่น ใกล้โรงเรียน ศูนย์การค้า ตลาด โรงพยาบาล ฯลฯ เพื่อการใช้ชีวิตที่สะดวกสบายในอนาคต


4. พิจารณาตัวบ้าน ว่าสภาพเป็นอย่างไร ตรงกับความต้องการหรือไม่ เช่นความเรียบร้อย ของการ ก่อสร้าง ระบบไฟฟ้า น้ำประปา มีส่วนไหนที่ต้องปรับปรุงซ่อมแซม เช่น หลังคา สีของบ้าน ตัวบ้านทรุดหรือไม่ น้ำท่วมหรือไม่ หรือแม้แต่เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มี ให้อยู่ในสภาพที่ใช้การได้หรือไม่ แล้วถ้าต้องซ่อมแซมเปลี่ยนแปลง ปรับปรุง ใครคือผู้รับผิดชอบ ผู้ซื้อหรือผู้ขาย


5. กรณีที่จะซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการ ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือ สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี


6. พิจารณาชุมชน เพื่อนบ้านที่อยู่บริเวณใกล้เคียง ว่าเป็นอย่างไร กรณีที่บ้านอยู่โครงการ จัดสรร ควรสอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนบ้าน ว่าเจ้าของโครงการหรืองานสา ธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่


7. ราคาของบ้านมือสองที่เสนอขาย รวมและไม่รวมอะไรบ้าง เช่น

-


ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน อัตราพิเศษ 0.01% ของราคาบ้าน ซึ่งมีผลบังคับใช้ สิ้นสุด ธันวาคม 2544 และเริ่มเปลี่ยนเป็นอัตราเดิม 2% ในเดือนมกราคม 2545

-


ค่าภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปกติจะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย


-


ภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.11% ของราคาขาย หรือราคาประเมิน ซึ่งมีผลบังคับใช้ สิ้นสุด ธันวาคม 2544 และเริ่มเปลี่ยนเป็นอัตราเดิม 3.3% ในเดือนมกราคม 2545

-


ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขาย กรณีนั้นยกเว้น เมื่อผู้ขายเสียภาษีธุรกิจ เฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์



8. กรณีที่คุณต้องการกู้ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านด้วย

ที่มา

Send article to friend & www.dogdoog.com

หลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อบ้านมือสอง

ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสอง หลายๆ คนคงกำลังสับสน และอาจจะกำลังต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้านมือสอง และนี่เป็น 8 หลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อบ้านมือสอง
1. ตรวจสอบความต้องการของคุณเอง ว่าสนใจบ้านประเภทใด


2. ระบุทำเลที่ต้องการ


3. ควรพิจารณาสภาพแวดล้อมบ้านนั้นๆ ว่าอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร มีสิ่งอำนวยความ สะดวกต่อชีวิตประจำวันหรือไม่ เช่น ใกล้โรงเรียน ศูนย์การค้า ตลาด โรงพยาบาล ฯลฯ เพื่อการใช้ชีวิตที่สะดวกสบายในอนาคต


4. พิจารณาตัวบ้าน ว่าสภาพเป็นอย่างไร ตรงกับความต้องการหรือไม่ เช่นความเรียบร้อย ของการ ก่อสร้าง ระบบไฟฟ้า น้ำประปา มีส่วนไหนที่ต้องปรับปรุงซ่อมแซม เช่น หลังคา สีของบ้าน ตัวบ้านทรุดหรือไม่ น้ำท่วมหรือไม่ หรือแม้แต่เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มี ให้อยู่ในสภาพที่ใช้การได้หรือไม่ แล้วถ้าต้องซ่อมแซมเปลี่ยนแปลง ปรับปรุง ใครคือผู้รับผิดชอบ ผู้ซื้อหรือผู้ขาย


5. กรณีที่จะซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการ ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือ สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี


6. พิจารณาชุมชน เพื่อนบ้านที่อยู่บริเวณใกล้เคียง ว่าเป็นอย่างไร กรณีที่บ้านอยู่โครงการ จัดสรร ควรสอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนบ้าน ว่าเจ้าของโครงการหรืองานสา ธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่


7. ราคาของบ้านมือสองที่เสนอขาย รวมและไม่รวมอะไรบ้าง เช่น

-


ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน อัตราพิเศษ 0.01% ของราคาบ้าน ซึ่งมีผลบังคับใช้ สิ้นสุด ธันวาคม 2544 และเริ่มเปลี่ยนเป็นอัตราเดิม 2% ในเดือนมกราคม 2545

-


ค่าภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปกติจะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย


-


ภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.11% ของราคาขาย หรือราคาประเมิน ซึ่งมีผลบังคับใช้ สิ้นสุด ธันวาคม 2544 และเริ่มเปลี่ยนเป็นอัตราเดิม 3.3% ในเดือนมกราคม 2545

-


ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขาย กรณีนั้นยกเว้น เมื่อผู้ขายเสียภาษีธุรกิจ เฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์



8. กรณีที่คุณต้องการกู้ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านด้วย

ที่มา

Send article to friend & www.dogdoog.com

การเลือกซื้อบ้านเดี่ยว บ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ คอนโด อาคารพาณิชย์ ตามหลักฮวงจุ้ย

การเลือกซื้อบ้านเดี่ยว ในปัจจุบันมีโครงการเกิดขึ้นมาใหม่มากมาย ไม่ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ เพราะในแต่ละวันมีคนเกิดขึ้นมากมาย เมื่อมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้น จึงเกิดปัญหาว่า จะเลือกซื้ออย่างไร จึงจะคุ้มค่าที่สุด ปัญหาใหญ่คือ การคมนาคม จะต้องใกล้แหล่งชุมชน ใกล้ถนนใหญ่ หรือใกล้ที่ทำงาน เพื่อหลีกหนีการจราจรที่ติดขัด ราคาถ้าอยู่ในทำเลดี ราคาก็จะสูงตามไปด้วย รูปแบบของบ้านและพื้นที่ใช้สอย ไม่ว่าจะเป็น บ้านต่างระดับ บ้านสามชั้น หรือทรงยุโรปที่หรูหรา หรือทันสมัย ล้วนมีผลต่อผู้ซื้อทั้งสิ้น

แต่ในปัจจุบัน ฮวงจุ้ยเริ่มีบทบาทในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านอย่างมากมาย ซึ่งบางคนให้ความสนใจเป็นอันดับแรกทีเดียว ซึ่งจะแตกต่างจาก การเลือกคอนโดมิเนียมหรือทาวเฮ้าส์ ซึ่งจะมีหลักพิจารณา คือ ทำเลหน้าบ้าน ทำเลหลังบ้าน ตำแหน่งของบ้าน ดวงชะตาบ้าน ตำแหน่งของบ้าน ทิศหลังบ้าน การจัดวางภายในบ้านด้วย

การเลือกซื้อบ้านจัดสรร หรือทาวเฮ้าส์ ปัจจุบัน ความต้องการเรื่องที่อยู่อาศัย ยังคงอยู่ในอัตราที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคนชนชั้นกลาง ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง โครงการบ้านจัดสรรดูเหมือน จะเป็นโครงการที่ตอบสนองคนกล่มนี้ได้ดีที่สุด เพราะมีระดับราคาที่พอซื้อหากันได้ ไม่เหมือนกับบ้านเดี่ยว ที่มีราคาค่อนข้างสูง

โครงการบ้านจัดสรร โดยทั่วไปมักจะอยู่ในรูปแบบทาวเฮ้าส์อย่างเดียว หรือทาวเฮ้าส์ที่อยู่ในรูปของโครงการบ้านเดี่ยว ซึ่งมักจะมีรูปแบบของอาคารพาณิชย์เข้ามาเกี่ยวข้อง ไม่ว่ารูปแบบใด หลักในการพิจารณาเลือกซื้อ ก็คงไม่ต่างกันเท่าไหร่

การพิจารณาเลือกซื้อบ้านจัดสรรให้สอดคล้องกันหลักฮวงจุ้ย ซึ่งความจริงไม่ต่างกับการเลือกซื้อบ้านเดี่ยว แต่จะมีรายละเอียดปลีกย่อยที่มากกว่า คือ ทำเลทางเข้า ถนนหน้าบ้าน บ้านหัวมุมซ้าย บ้านตรงข้าม ทิศหลังบ้าน
คอนโดมิเนียม ถือเป็นโครงการยอดฮิตที่คนนิยมซื้อเป็นที่อยู่อาศัยกันมาก โดยเฉพาะคนในเมืองหลวง เนื่องจากมีราคาไม่แพงนัก และคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ มักจะสร้างในที่ชุมชน การเดินทางค่อนข้างสะดวกสบาย ถ้าสังเกตจะเห็นว่ามีโครงการและคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมายหลายระดับ ตั้งแต่ถูกสุดจนถึงแพงสด คอนโดมิเนียม คอนโดมิเนียมบางที่ ราคาแพงกว่าบ้านเดี่ยวเสียอีก เพราะรูปแบบของคอนโดมิเนียมที่มีให้เลือกมากมาย เพื่อสนองความต้องการของผู้ซื้อในทุกกลุ่ม

การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมจึงมีปัจจัย ที่ต้องนำมาพิจารณา ที่ค่อนข้างจะต่างจากการเลือกบ้านแบบอื่น คือพื้นที่โดยรอบ รูปแบบอาคาร รูปทรงที่ควรหลีกเลี่ยง การเลือกชั้น ตำแหน่งของห้อง สีของอาคาร

อาคารพาณิชย์ หรือเรียกกันง่าย ๆ ว่า ห้องแถว ถือว่าเป็น ลักษณะห้องที่มีประโยชน์ใช้สอย ค่อนข้างจะหลากหลาย ไม่ว่าจะใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้ทำร้านค้า ใช้เป็นโรงงานอุตสาหกรรมขนาดเล็ก หรือใช้เป็นที่สต๊อกของ เก็บของ จึงทำให้ห้องแถวหรืออาคารพาณิชย์ เป็นที่นิยมกันอย่างกว้างขวางทุกยุคทุกสมัย

การจะเลือกซื้อห้องแถว ไม่ว่าจะป็นโครงการใด ผู้ซื้อมักจะมีคำถามเสมอว่า ควรจะเลือกห้องไหนดี ด้านซ้ายหรือด้านขวา ซึ่งส่วนใหญ่จะเลือกตำแหน่งด้านหน้า ที่ใกล้ถนน หรือห้องริมหัวมุม เพราะส่วนใหญ่ คนที่ซื้อห้องแถว มักจะซื้อเพื่อทำเป็นร้านค้า หรือบริษัทมากกว่า ซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียว การเลือกลักษณะนี้ ถือเป็นการเลือกแบบทั่ว ๆ ไป แต่ถ้านำหลักฮวงจุ้ยมาประยุกต์ จะมีหลักใหญ่ ๆ ที่ต้องพิจารณา ดังนี้ ทางเข้าอาคาร ตำแหน่งที่ตั้ง สิ่งกีดขวางหน้าอาคาร ทางสามแพร่ง

เกมส์ ดูดวง ฟังเพลง เพลง เกม หางาน แอบถ่าย เนื้อเพลง งานราชการ สมัครงาน แบบบ้าน บ้านเช่า บ้าน หอพัก บ้านมือสอง คอนโด ห้องเช่า ลงประกาศ บ้านจัดสรร แบบบ้านชั้นเดียว คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ บ้านเดี่ยว แปลนบ้าน ที่ดิน ประกาศซื้อขาย
ที่มา ระบบอินเตอร์เน็ต

My Community - หน้าแรก

My Community - หน้าแรก

วิธีการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม

สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด

สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด

เมื่อคิดจะซื้อคอนโดมิเนียม สิ่งที่ควรคำนึงถึงก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง ทำเล, งบประมาณ และขนาดพื้นที่ของห้องที่คุณต้องการซื้อ หลายท่านอาจจะเลือกคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับที่ทำงาน บางท่านเลือกใกล้สถานศึกษา ตลอดไปจนถึงห้างสรรพสินค้า หรือ โรงพยาบาล สำหรับงบประมาณนั้นโดยปกติแล้วก็ขึ้นอยู่กับราคาของทำเล ที่ดิน การก่อสร้าง และสิ่งอำนวยความสะดวก ข้อพิจารณาเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโด อย่างไรก็ตามการตรวจสอบรายละเอียดของตัวอาคาร และเรื่องเอกสารต่างๆ ก็เป็นสิ่งที่คุณไม่ควรที่จะละเลย นอกเหนือไปจากทำเล และ งบประมาณ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง

สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม

เมื่อคิดจะซื้อคอนโดมิเนียม สิ่งที่ควรคำนึงถึงก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง ทำเล, งบประมาณ และขนาดพื้นที่ของห้องที่คุณต้องการซื้อ หลายท่านอาจจะเลือกคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับที่ทำงาน บางท่านเลือกใกล้สถานศึกษา ตลอดไปจนถึงห้างสรรพสินค้า หรือ โรงพยาบาล สำหรับงบประมาณนั้นโดยปกติแล้วก็ขึ้นอยู่กับราคาของทำเล ที่ดิน การก่อสร้าง และสิ่งอำนวยความสะดวก ข้อพิจารณาเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโด อย่างไรก็ตามการตรวจสอบรายละเอียดของตัวอาคาร และเรื่องเอกสารต่างๆ ก็เป็นสิ่งที่คุณไม่ควรที่จะละเลย นอกเหนือไปจากทำเล และ งบประมาณ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง

สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม

1. ขนาดพื้นที่ใช้สอย

ถ้าคุณให้ความสำคัญกับขนาดพื้นที่ห้องมาก คุณก็ควรจะนำตลับเมตรไปวัดด้วยตัวคุณเองเลย ว่าตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ เมื่อคุณทราบขนาดพื้นที่ที่ถูกต้องแล้ว คุณก็ยังสามารถนำมาคำนวณเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรได้อีกด้วย

2. การก่อสร้างและรูปแบบของอาคาร

คุณอาจจะสอบถามจากบริษัทที่ดูแลคอนโดมิเนียมได้ ว่าวัสดุที่ใช้ก่อสร้างมีความแข็งแรงคงทนเพียงไร เป็นวัสดุชนิดไหน นอกจากนี้วัสดุที่กั้นห้องมีความหนามากน้อยเพียงไร มีเสียงเล็ดลอดจากเพื่อนห้องดังไหม หรือห้องที่อยู่เหนือคุณขึ้นไป มีเสียงดังรึเปล่า ในกรณีที่มีการเดินแรงๆ

3. ระบบสาธรณูปโภค และ รักษาความปลอดภัย

ทั้ง 2 เรื่องที่กล่าวมานี้ มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่จะเข้าอยู่อาศัย ระบบน้ำไฟ เป็นอย่างไร ในกรณีที่อยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงเพียงพอหรือไม่ หากเกิดไฟดับ มีระบบไฟฉุกเฉินเพียงพอหรือไม่ การรักษาความปลอดภัย มียามตลอด 24 ชม. ระบบการจัดเก็บขยะ การจัดและรับส่งไปรษณีย์ ตรวจสอบว่ามีการติดตั้งเครื่องตรวจควัน (smoke detector) หัวฉีดน้ำ (spinkle) ในตัวอาคารและห้อง บันไดหนีไฟมีขนาดได้มาตรฐาน หรือไม่ นอกจากนี้ ตรวจสอบดูว่าลิฟท์โดยสาร มีเพียงพอกับจำนวนคนที่พักอยู่หรือไม่ เวลาการเปิดปิดลิฟท์เป็นอย่างไร

4. สัญญา

โดยปกติแล้ว ผู้ซื้อทั่วๆ ไปจะละเลยต่อรายละเอียดของสัญญา เนื่องจากมีเนื้อหาค่อนข้างมากและเป็นตัวบทกฎหมายส่วนใหญ่ หากจะให้ดีคุณควรมีนักกฎหมายคอยให้คำแนะนำ เพื่อทราบถึงสิทธิ ผลประโยชน์ ที่คุณจะได้รับหรือเสีย ตัวอย่างเช่น หากคอนโดมินเนียมที่คุณซื้อแล้ว เกิดเพลิงไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ เพียงใด

5. ทำเลของห้อง

ผู้ซื้อส่วนใหญ่ลืมที่จะคิดไปว่า ห้องที่คุณเลือกแล้วนั้น นอกจากวิวทิวทัศน์ดีแล้ว แต่แสงแดดที่ส่องเข้าห้องคุณมีผลกระทบกับคุณหรือไม่ บางคนไม่ชอบที่จะให้แดดส่องเข้าห้องในตอนบ่าย เพราะจะทำให้ห้องของคุณร้อนมาก หรือห้องบางคนไม่มีแสงเข้าเลยทั้งช่วงเช้าและบ่าย

6. เพื่อนบ้านในคอนโดมิเนียม

lifesytle ของผู้เข้าอยู่เ ป็นสิ่งที่สำคัญ เช่น ผู้อาศัยเป็นวัยรุ่นซะเป็นส่วนใหญ่ หากคุณมีครอบครัว หรือ คุณต้องการความเงียบสงบ ชุมชนนั้นอาจจะไม่เหมาะกับคุณ แล้วคุณจะสามารถปรับตัวให้เข้ากับชุมชนได้หรือไม่ อย่าลืมว่าคอนโดมิเนียม ก็เป็นชุมชนเล็กๆ ของคุณ เช่นเพื่อนห้องที่ติดกัน

7. ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัยของคอนโดมิเนียม

ระเบียบข้อบังคับหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ จะแตกต่างกันไปในแต่ละคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตามเราควรที่จะรู้ถึงข้อควรปฎิบัติและข้อห้ามเหล่านั้นด้วย โดยทั่วๆ ไปแล้ว บางคอนโดมิเนียมจะไม่อนุญาตให้นำสัตว์เลี้ยง ประเภท สุนัข หรือ แมว มาเลี้ยง บางสถานที่ไม่อนุญาตให้ทำอาหารภายในห้อง โดยใช้เตาแก๊ส บางแห่งไม่อนุณาตให้ขนของ หรือต่อเติม ห้องในวันเสาร์และอาทิตย์

8. นิติบุคคลอาคารชุด

คงจะเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ว่า ทุกคอนโดมิเนียมจะต้องมีนิติบุคคลอาคารชุด และ คุณก็ควรที่จะต้องทราบถึงระเบียบต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าส่วนกลางเป็นเท่าไหร่ ต่อเดือน คอนโดมิเนียมบางแห่งราคาถูก แต่อาจจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง (ค่าส่วนกลางเป็นเงินที่เจ้าของ ทุกห้องจะต้องชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อที่จะนำเงินเหล่านี้ไปใช้จ่ายในการบริหาร และ บริการในส่วนต่างๆ ที่เป็นส่วนกลาง เช่น เงินเดือนยาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ค่าไฟฟ้าของลิฟท์ ค่าบำรุงซ่อมแซมต่างๆ ซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของห้องชุดทุกห้อง)ที่มาthaihomemaster.com

ซื้อบ้านมือสอง ตอนที่2


การซื้อบ้านมือสอง

หมวด : ก่อนจะซื้อบ้าน
จำนวนคนอ่าน 4895

ซื้อบ้านมือสอง

"บ้านมือสอง" เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับคนที่ฝันอยากจะมี "บ้าน" เป็นของตัวเอง โดยเฉพาะคนที่มีกำลังซื้อจำกัด แต่ต้องการอยู่ในทำเลที่ดี เพราะ "บ้านมือสอง" กระจายอยู่ตามพื้นที่ต่างๆบางพื้นที่ลูกค้าไม่มีโอกาสที่จะเห็นบ้าน ขณะที่ราคาบ้านมือสองถูกกว่าบ้านใหม่ เพราะผู้ขายส่วนใหญ่จะถูกกดดันเป็นพิเศษและรุนแรง เช่น กำลังจะถูกฟ้องบังคับจำนองหรือต้องการย้ายที่อยู่ใหม่
แต่ก่อนจะตัดสินใจเลือกจะต้องตรวจสอบอย่างละเอียดและพิถีพิถันสักหน่อย ถ้าเลือกอย่างดี จะได้บ้านคุณภาพดีราคาสมเหตุสมผล แต่ถ้าไม่รอบคอบพอ อาจจะต้องมานั่งน้ำตาตกในภายหลัง ช่องทางมองหาบ้านมือสองที่ได้รับความนิยมในปัจจุบันมีอยู่ 4 แหล่งใหญ่ๆ ที่จะมีข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวังแตกต่างกันไปคือ

1. การซื้อกับเจ้าของโดยตรง

การซื้อกับเจ้าของโดยตรง ดูจะเป็นวิธีดั้งเดิมและง่ายที่สุดในการเจรจาซื้อขาย โดยเฉพาะการต่อรองราคา ทั้งยังมั่นใจไดว่า ผู้ซื้อจะได้เข้าพักอาศัยโดยไม่ต้อง "อาศัยอำนาจศาล" เพื่อขับไล่เจ้าของเดิม แต่อย่างน้อยผู้
ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่า ความเต็มจขายของเจ้าของเดิมจะไม่ได้มาจากปัญหาที่เกิดจากตัวบ้านจนต้องยอมขาย

นิติกรรมสัญญา เป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวังมากที่สุด เพราะทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการเรื่องสัญญาเองทั้งหมด ซึ่งในบางกรณีหากไม่มีการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ก็อาจจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้ในอนาคต โดยอาจขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญจะสะดวกและสบายใจมากขึ้นทั้งยังต้องตกลงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอนอย่างชัดเจนว่า ใครจะเป็นคนจ่ายในส่วนไหน อย่างไรบ้าง และหากผู้ขายต้องการให้ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ ผู้ซื้ออาจขอลดราคาบ้านลงได้อีก
2. การซื้อผ่านนายหน้า

การซื้อผ่านนายหน้า นอกจากมีบ้านให้เลือกจำนวนมาก แบ่งแยกตามพื้นที่ ราคา ไว้ได้ตรงใจผู้ซื้อ ทำให้ไม่ต้องเสียเวลามากนัก และเชื่อได้ระดับหนึ่งว่า บ้านมือสองที่อยู่ในมือของบริษัทเหล่านี้จะได้รับการคัดสรรและกรองมาระดับหนึ่งแล้ว และ "ตัวแทน" จะเป็นคนดำเนินเรื่องเกือบทุกอย่างให้ ตั้งแต่พาไปดูบ้านที่เลือกไว้ เจรจาราคา จัดการสัญญา เงินกู้ธนาคาร แต่ต้องมีค่านายหน้า ประมาณ 3% ของ ราคาขาย ซึ่งปกติผู้ขายจะเป็นคนจ่าย แต่ในขั้นตอนการทำสัญญาต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า เรากำลังทำสัญญาแลวางเงินมัดจำกับ "เจ้าของบ้านตัวจริง" หรือไม่ เพราะฉะนั้นอย่าลืมขอดูบัตรประชาชนและชื่อหลังโฉนดก่อนจะตกลงปลงใจ
3. สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน

สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน เป็นอีกแหล่งหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะนอกจากจะมีบ้านให้เลือกจำนวนมากและราคาต่ำกว่าราคาตลาดแล้ว การขอสินเชื่อยังจะสะดวกและดอกเบี้ยอาจต่ำกว่าการซื้อบ้านจากแหล่งอื่นๆ เนื่องจากธนาคารเจ้าของทรัพย์สินจะให้สินเชื่อเอง และบางแห่งจะยกเว้นค่าธรรมเนียมหรืออำนวยความสะดวกอื่นๆ แต่ต้องยอมรับว่า บ้านมือสอง ที่อยู่ในมือสถาบันการเงินบางหลังอาจจะชำรุดทรุดโทรมกว่าบ้านในมือของบริษัทนายหน้าหรือบ้านที่เจ้าของขายเอง

เพราะฉะนั้นเพื่อให้แน่ใจว่า นอกจากจะได้ดอกเบี้ยพิเศษแล้วจะไม่มีลูกบ้านคนพิเศษมาอยู่ในชายคาเดียวกัน ก็ต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าไม่มีใครยังอยู่ในบ้านหลังนั้น หรือถ้ายังมีคนอยู่ควรให้ธนาคารจัดการให้เรียบร้อยก่อนที่จะตกมาถึงมือเรา และถ้าให้มั่นใจที่สุดจะต้องให้ธนาคารมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดให้เรียบร้อยเสียก่อน จะได้ไม่ต้องเสียเวลา "ฟ้องขับไล่" ในภายหลัง
4. ประมูลจากกรมบังคับคดี

ประมูลจากกรมบังคับคดี มีขั้นตอนและกระบวนการมาก แต่จะมีราคาเป็นตัวจูงใจ เพราะราคาเริ่มต้นจากการประมูลนี้อาจต่ำกว่าราคาตลาดได้ถึง 50% แต่ก่อนที่จะเข้าร่วมประมูลจะต้องไปดูบ้านและประเมินราคาที่พร้อมจะสู้ไว้ล่วงหน้า จะได้ไม่ถูก "ใคร" กระตุ้นให้สู้ราคาจนเกินกำลังเงินและเกินมูลค่าบ้าน และที่ต้องระวังที่สุด คือ การฟ้องขับไล่ แม้ว่าจะอาศัยอำนาจศาลให้ผู้บุกรุกออกจากบ้านได้ทันที แต่ก็ไม่รู้ว่า จะใช้เวลานานแค่ไหนที่ "ผู้บุกรุก" จะยอมออกจากบ้านไปและอีกเรื่องที่มองข้ามไม่ได้ คือ "การฟ้องคัดค้านราคา" ซึ่งตามกระบวนการทางกฎหมายจะให้สิทธิลูกหนี้คัดค้านราคาได้ครั้งหนึ่ง

ในกรณีที่เป็นการประมูลของเอกชน ก่อนเข้าร่วมประมูลยังต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ผู้ประมูลเป็น "เจ้าของทรัพย์" หรือมีสิทธิขายทรัพย์ ฉะนั้น เพื่อให้ได้ของดี ราคาถูก ก็คงต้องยอมเหนื่อยกว่าปกติ

แต่ไม่ว่าจะพบบ้านในดวงใจจากแหล่งใดก็ตาม ก่อนที่จะตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง จะต้องถามตัวเองและครอบครัวก่อนว่า ต้องการจะอยู่ "บริเวณ" ไหน ซึ่งเราสามารถหาบ้านในใจกลางเมืองหรือในบริเวณที่ต้องการได้ในราคาที่ไม่สูงเกินไป เมื่อเลือกบริเวณที่ต้องการได้แล้ว สิ่งต่อไปคือ "ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม" ที่ต้องระวังคือ "แนวเวนคืน" เพราะเจ้าของเดิมอาจยอมขายราคาถูก เพราะไปรู้มาว่า บริเวณนั้นจะถูกเวนคืน เพื่อการป้องกันต้องตรวจสอบไปที่ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมโยธาธิการ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตหรือกรมที่ดิน และเพื่อนบ้าน


สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับขั้นตอนการเลือกบ้านมือสอง คือ "สภาพบ้าน" เพราะมีการอยู่อาศัยมาแล้ว ทำให้สภาพบ้านอาจเสื่อมโทรมไปบ้าง โดยเฉพาะบ้านที่ผ่านกระบวนการบังคับคดีที่ใช้เวลานาน แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือ "โครงสร้าง" จะยังแข็งแรงอยู่หรือไม่เพราะหากมีการต่อเติมที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการอาจสร้างปัญหาได้ในอนาคต

ดังนั้น หากคุณไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญก็ควรจะหาผู้ที่มีความรู้ด้านนี้ไปช่วยเลือกบ้านด้วย เพื่อตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงและใช้ในการประเมินราคาบ้าน และที่สำคัญคือ สาธารณูปโภคพื้นฐานภายในบ้าน ว่าอยู่ในสภาพพร้อมใช้งานหรือไม่ ต้องซ่อมแซมมากน้อยเพียงใด เพราะนอกจากจะต้องเตรียมเงินสดหรือขอสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมแล้ว ยังเป็นสิ่งที่สำคัญมากในขั้นตอน "การต่อรองราคา"

ดังนั้น "ราคาสมเหตุสมผล" น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
เมื่อได้บ้านมือสองที่ "สภาพถูกตา ราคาถูกใจ" แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือ การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งต้องอาศัยผู้ที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายมาเป็นที่ปรึกษา แต่หากใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน หรือขอความช่วยเหลือจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ก็น่าจะช่วยแบ่งเบาภาระนี้ได้ส่วนหนึ่ง

แต่ก่อนที่จะลงมือทำสัญญาจะต้องสำรวจกำลังเงินที่จะใช้ "วางมัดจำ" ให้พร้อมเสียก่อน เพราะการซื้อบ้านมือสองจะต้องมีเงินสดจำนวนหนึ่งมาวางมัดจำ หรือจ่ายส่วนจ่างที่ธนาคารไม่ให้สินเชื่อเต็ม 100% ของราคาบ้าน ขณะที่บ้านใหม่ยังสามารถ "ผ่อนดาวน์" ได้ เพราะฉะนั้น จำนวนเงินที่ต้องเตรียมจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการกู้และวงเงินที่ธนาคารให้กู้ส่วนหนึ่งด้วย

ขณะที่การประมูลจากกรมบังคับคดีจะต้องเตรียมเงินสด จำนวน 50,000 บาท (ใน กทม.) และ 40,000 บาท (ในต่างจังหวัด) เพื่อใช้เป็นเงินมัดจำในการประมูลและเมื่อประมูลได้แล้วต้องวางเงินมัดจำ 25% ของราคาทรัพย์ รวมเงินวางประกันในวันนั้น ที่เหลืออีก 75% ชำระภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาซื้อขาย

ส่วนการซื้อผ่านนายหน้าต้องเตรียมเงินวางมัดจำประมาณ 10% ของราคาบ้านในวันทำสัญญา แต่สามารถเจรจาต่อรองได้

ปัญหาต่อไปคือ "เงินกู้" เพราะน้อยคนนักที่จะมีเงินออมมากพอที่จะซื้อบ้านมือสองด้วยเงินสด แต่จะเบาแรงได้หน่อยสำหรับคนที่ซื้อบ้านจากพอร์ตสินทรัพย์รอการขายจากสถาบันการเงิน เพราะบางแห่งจะให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยปกติ โดยเฉพาะในปีแรกๆทั้งยังยกเว้นค่าธรรมเนียม ค่าประเมิน หรืออื่นๆเพื่อจูงใจลูกค้า

ปัจจัยที่ธนาคารนำมาพิจารณาในการขอสินเชื่อจะไม่ต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่นัก ไม่ว่าจะเป็น รายได้ ความสามารถในการผ่อน อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน ประเภทของหลักทรัพย์ค้ำประกัน คือ บ้านหรือทาวน์-เฮ้าส์ที่ซื้อ และเงินดาวน์หรือเงินวางมัดจำ

จากการทดลองใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อที่สถาบันการเงินเปิดให้บริการในเว็บไซด์จะได้ตัวเลขที่แตกต่างกัน เช่น มีรายได้ประจำ 20,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ย 6.75%

เครื่องคำนวณของธนาคารกรุงเทพจะให้กู้เงินได้ประมาณ 1 ล้านบาท และผ่อนชำระเดือนละ 80,000 บาท หรือประมาณ 40% ของรายได้ เป็นเวลา 20 ปี โดยจะซื้อบ้านในราคา 1.5 ล้านบาท แต่จะต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 30% ของราคาบ้าน เพื่อแสดงให้เห็นว่าลูกค้ามีความสามารถในการออม

ขณะที่เครื่องคำนวณของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ซื้อบ้านในราคา 625,000 บาท และกู้เงินได้ 500,000 บาท ผ่อน 30 ปี เดือนละ 5,200 บาท หากวงเงินที่ได้ไม่พอซื้อ ธนาคารจะแนะนำให้หาคนกู้ร่วมหรือลดขนาดบ้านลง

ส่วนผู้ที่ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดีจะสามารถขอสินเชื่อได้จากสถาบันการเงินที่ร่วมมือกับกรมบังคับคดี ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนชาต ทิสโก้ ไทยพาณิชย์ กสิกรไทย ทหารไทย กรุงไทย กรุงศรีอยุธยา กรุงเทพ เกียรตินาคิน เอไอไอ และยูโอบีรัตนสิน ที่จะทำให้สะดวกและรวดเร็วมากขึ้น และจะง่ายขั้นถ้าขอกู้กับธนาคารที่บังคับคดี

แต่ไม่ว่าจะกู้จากสถาบันการเงินใดก็ตาม อย่าลืมประเมินศักยภาพในการผ่อนชำระของตัวเองเสียก่อน เพราะต้องผ่อนไปอย่างน้อย 20-30 ปี ไม่เช่นนั้น "บ้านมือสอง" ที่เราซื้อกันได้ จะต้องกลายไปเป็น "บ้านมือสาม" ของคนอื่นไป

และแล้วก็มาถึงขั้นตอนสุดท้าย นั่นคือ การโอนกรรมสิทธิที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเตรียมเอกสาร คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) 1 ฉบับ หนังสือสัญญาขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ท.ด.13) 3 ฉบับ บันทึกการประเมินราคาประเมินราคาทรัพย์สิน (ท.ด.86) 1 ฉบับ บันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) 2 ฉบับ และในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ.40) 2 ฉบับ

และต้องเตรียมเงินสดไปด้วย เพราะในแต่ละขั้นตอนจะมีค่าใช้จ่ายทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแล้วแต่การตกลงของทั้งคู่ คือ ค่าธรรมเนียมการโอนในกรณีที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นจะจ่าย 2% ของราคาประเมิน นอกจากนี้ยังมีค่าจำนองอีก 0.01% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับการขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของบุคคลธรรมดาที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือขายห้องชุดที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือที่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 0.11% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับกรณีการซื้อบ้านจากนิติบุคคล

ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดาจะคิดในอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินของกรมที่ดิน และกรณีนิติบุคคลจะต้องชำระ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายในราคาที่สูงกว่า
แม้ว่า การเป็นเจ้าของ "บ้านมือสอง" สักหลังจะดูยุ่งยาก วุ่นวายและต้องใช้ความรอบคอบเป็นพิเศษ แต่ทันทีที่เรามีบ้านเป็นของตัวเองด้วยน้ำพักน้ำแรงของเราเอง และเป็นบ้านที่จะไม่สร้างปัญหาให้เราในภายหน้า ถึงมันจะไม่ใช่บ้านใหม่เหมือนในฝัน แต่เท่านี้ก็ทำให้หายเหนื่อยนอนหลับอย่างสบายใจใน "บ้าน" ของเรา

แม้ว่า การเป็นเจ้าของ "บ้านมือสอง" สักหลังจะดูยุ่งยาก วุ่นวายและต้องใช้ความรอบคอบเป็นพิเศษ แต่ทันทีที่เรามีบ้านเป็นของตัวเองด้วยน้ำพักน้ำแรงของเราเอง และเป็นบ้านที่จะไม่สร้างปัญหาให้เราในภายหน้า ถึงมันจะไม่ใช่บ้านใหม่เหมือนในฝัน แต่เท่านี้ก็ทำให้หายเหนื่อยนอนหลับอย่างสบายใจใน "บ้าน" ของเรา




ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

วิธีการเลือกซื้อบ้านมือสอง

คุ้มครองผู้บริโภค กับ สคบ.: บ้าน (มือสอง) ...คือวิมานของเรา

บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ซึ่งถือเป็นความต้องการขั้นพื้นฐานของมนุษย์แต่การที่จะซื้อบ้านใหม่ๆสักหลังในทำเลที่ตั้งย่านชุมชนสำหรับผู้บริโภคที่มีเงินไม่มากพออาจจะต้องเปลี่ยนใจหันมามองบ้านมือสองแทน ดังนั้น "บ้านมือสอง" จึงเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้บริโภคมากขึ้นตามลำดับ
การเลือกซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างมีความสุขโดยไม่ต้องกังวลกับปัญหาที่จะตามมาภายหลังมีอยู่หลายวิธี ซึ่งมีข้อดีข้อเสียต่างกันไป เช่น
1.การซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านโดยตรง ผู้บริโภคจะสามารถต่อรองซื้อบ้านได้ในราคาที่ถูกกว่าผ่านนายหน้า แต่อาจจะเสียเวลาในการทำนิติกรรมหากผู้บริโภคขาดความรู้และความชำนาญ
2.การซื้อบ้านผ่านบริษัทนายหน้า เป็นวิธีที่สะดวกและประหยัดเวลา เพียงแค่แจ้งความต้องการบ้านในทำเลทีตั้งใด ผู้บริโภคก็จะได้รับข้อมูล เพื่อนำมาช่วยในการตัดสินใจมากมายแต่การซื้อด้วยวิธีนี้ ผู้บริโภคจะได้บ้านราคาที่สูลกว่าวิธีแรก และควรใช้บริการจากบริษัทที่น่าเชื่อถือ
3.การซื้อบ้านผ่านธนาคาร ผู้บริโภคจะได้บ้านในราคาจริงตามที่ตลาดประเมินไว้แต่อาจไม่สะดวกสบายเท่าการซื้อผ่านบริษัทนายหน้า และสุดท้าย
4.การซื้อบ้านจากการประมูล ผู้บริโภคจะได้บ้านในราคาที่ได้วางงบไว้ แต่การซื้อบ้านจากการประมูลผู้บริโภคควรตรวจดูสภาพบ้าน รวมถึงศึกษารายละเอียดของการประมูลให้ถี่ถ้วนเสียก่อนเพื่อจะได้สภาพบ้านที่ตรงใจตรงราคา

ดังนั้น เพื่อให้ผู้บริโภคเลือกซื้อบ้านมือสองได้ตรงความต้องการ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จึงขอแนะนำผู้บริโภคเกี่ยวกับการพิจารณาเลือกซื้อบ้านมือสอง ดังนี้ 1.ควรพิจารณาสภาพของบ้าน โดยสภาพตัวบ้านต้องไม่เก่าหรือทรุดโทรมมากนัก เพื่อที่ผู้บริโภคไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมมาก ควรพิจารณาโครงสร้างภายนอก และระบบสาธารณูปโภคอย่างละเอียด เพราะหากพบความชำรุดบกพร่องภายหลัง ผู้บริโภคจะไม่สามารถเรียกร้องได้เหมือนการซื้อบ้านใหม่ 2.ตรวจสอบโครงสร้างของบ้าน เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงและป้องกันการนำบ้านที่มีปัญหาฟ้องเรื่องการสร้างบ้านผิดแบบแปลนหรือระบบสาธารณูปโภคมีปัญหามาขาย 3.ตรวจสอบทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองที่ต้องการซื้อว่า อยู่บริเวณที่ถูกเวณคืนหรือไม่ ผู้บริโภคสามารถตรวจสอบได้ที่หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น ทางการพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานตรวจหรือสำนักงานโยธา และ 4.ข้อนี้สำคัญ ก็คือ งบประมาณ ผู้บริโภคควรนำงบประมาณที่มีอยู่มาประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองด้วย ควรเลือกล้านที่มีขนาดพอดีกับสมาชิกในบ้าน ไม่เล็กหรือไม่ใหญ่จนเกินไป หากซื้อบ้านที่มีขนาดใหญ่เกินความจำเป็นก็จะเป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณเปล่าๆ และที่สำคัญควรกันงบไว้สำหรับปรับปรุงบ้านด้วย

นอกจากคำแนะนำการเลือกซื้อบ้านมือสองทั้ง 4 ข้อแล้ว ที่สำคัญที่สุด ตามที่คำโบราณท่านกล่าวไว้ว่า "ปลูกเรือนตามใจผู้อยู่ ปลูกอู่ตามใจผู้นอน" ผู้บริโภคควรสอบถามถึงควรต้องการของสมาชิกภายในบ้านก่อนว่า ต้องการบ้านประเภทใด อีกทั้งควรคำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่เดินทางสะดวกรวดเร็ว สภาพแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินทั้งท่านและสมาชิกในครอบครัว--จบ--

ที่มา: หนังสือพิมพ์ข่าวสด

วันศุกร์ที่ 20 มิถุนายน พ.ศ. 2551

Is the downtown Columbus Condo market just too expensive?


In the wake of a hugely successful City-Hop, One must still ask the question: Is the notion of first time buyers and young professionals snatching up all those groovy urban digs just a media-induced smoke and mirror trick?

Yes, it is, for the most part. Baby Boomers and Empty Nesters have been the bulk of the buyers in the Downtown Columbus Condo market so far and they probably will be for the foreseeable future.

Last week, the Other Paper’s Sara Smith asked this question. The article featured yours truly as the “in-the-know” Realtor for the downtown Columbus Condo market. It’s a good article that begins to look under the surface of what’s happening in Downtown Columbus.

Moving to a condo

Questiom:Moving to a condo, take the cat or not?

I have a dilemma. I will soon be buying my first condo and moving out of my parent's house. I will be taking my 15 y/o girl cat Panther with me, but am torn about taking the 11 y/o male, O'Malley.
At home, he is allowed to go outside. He doesn't go far, and only stays out for 30 min tops at a time. He loves it. I don't think I could let him go outside at the condo; he's unfamiliar with the area, and being on the 2nd floor means I won't hear him when he comes back. Do I take him and make him quit going outside cold turkey? Or miss him terribly and let him stay with my parents... Anyone have experience with converting a cat to indoor only who once could go out?

He gets very loud when he wants out; worried that'll bug the neighbors. I also worry he'll take out frustration about not getting to go out on Panther, who is very submissive to him. Plus, the condo will be much smaller than my parent's house.

How well can a cat adjust to becoming indoor only? What would you do?

Answer:
Yes, a cat can adjust, and I would give him every opportunity in the world to do so. The truth is, each cat is a little different, and you don't know how he's going to do until you try.

If I were you, I would go to the pet supply store and buy one of those cat window seats, the little platforms that attach to a ridge of the window sill, and then have a little leg on the bottom that braces against the wall and holds the seat vertical. They are fleece covered (a removable, washable fleece). You put them in a screened window where there is activity outside -- birds & squirrels, or people, but lots of stuff to watch. Leave the window open just a little so he can sniff the breeze.

If he just goes outside and sits for 30 or so minutes, this may very well do the trick. You might just want to install the window seat when you move to your condo and wait until O'Malley asks to go outside. Then open the window wide, and set him on his seat, and see what happens. This may very well do the trick.

If he likes to sit in the sun when he goes outside, try and put it in a window with activity, but equally as important, a window where there is sun. I used to put a little tray of wheatgrass on the windowsill too. But you know what makes him happy -- sun or shade or birds or people. I would, though, set up the seat and wait for the demand to open the door, then open the window wide (regardless of temperature, this first time) and set him on his seat.

I'll bet he'll love it.

Two of my cats are indoor/outdoor cats that, because of where I've moved to in my city, are now indoor cats only. They're both fine. In fact, my male cat, who is now nine, used to make the biggest stink about not going outside, but at my last apartment (where he could have gone outside because of the neighborhood) I couldn't get him out the door. Remy has become such a housecat it's laughable.

Really, don't worry about it. He'll adjust. Just make sure you've got lots of things to entertain him. I have a huge 6+ foot cat "tree" in my loft with little cubbies for the cats to hide in and lots of scratching posts and platforms. You can find them fairly cheap on eBay. As long as he's got stuff to keep him active you should be fine.

Foreign Ownership of Real Estate

Foreign Ownership of Real Estate

Due to the 1997 economic crisis, caused by a real estate glut in Bangkok's office, condo, and housing estate markets, the IMF applied pressure to relax laws restricting foreign ownership of property. This was an effort to bring in foreign investment, particularly to the nonperforming real estate investments which were causing the liquidity crisis.

The , which would have also helped many powerful Thai individuals who own real estate but are burdened with debts due to not being able to sell it to other Thais after expensively developing it. As of the time of writing this article (April 2000), the most far reaching reforms regarding foreign ownership of property that were hammered out during the IMF presence were still pending in Parliament and not sure to pass, and those aren't really very far reaching anyway. They are politically unpopular. The main details are discussed a few paragraphs below. However, they're not necessary in order to have and control property.

The present situation is likely to continue as a natural state of political affairs as long as foreigners are much richer and have far more buying power than Thais. The argument is that if the property market were opened wide to foreigners, then the prices would skyrocket out of the reach of the vast majority of indigenous Thais, and foreigners would take over too much of Thailand whereby the Thais would lose significant sovereignty and cultural integrity, instead being exploited in colonialist fashion.

Foreigners in the press commonly argue that Thais are free to buy property in the U.S. and other countries, and thus the reverse should be allowed as well, instead of continuing "outdated anti-colonial" and "xenophobic" policies. The same argument could be made regarding travel visas, whereby any poor Thai prostitute could skip going down to the US Embassy for a visa rejection and instead just take a plane flight to the U.S. and get a visa-upon-arrival at the U.S. airport, just like Americans can come to Thailand without a visa. The reality is that the U.S. would soon become about 10% Thai in the form of illegal workers, who would in turn far outnumber immigration officials and police forces after their one month visa-upon-arrival expired. So major relaxation of laws regarding foreign ownership of property will probably occur around the time that Thais are given "fair treatment" as regards travel visas. (I've never seen this counterargument acknowledged when foreigners and their government representatives argue for greater property ownership rights in Thailand, of course.)

In my writings, I must first start with a disclaimer: I am not a lawyer, all Thai law is in the Thai language, I cannot read Thai law, I haven't tried to read Thai law to date, I am not an authorized translator anyway, and I cannot guarantee the accuracy of the following. Use at your own risk.

These are general problems that people run into when dealing in any country whose language they cannot read. (At least the Thai language is phonetic, not hieroglyphic.) Even in one's own country, people usually depend upon their lawyers rather than read the law themself. The problem in Thailand is dealing with the nationalistic laws.

There are some great deals on inexpensive and abandoned luxury houses out here, but you'd better know the laws and procedures.

In short, here is a summary of the current status of foreign real estate property ownership in Thailand, as I've perceived from my research:

* A foreigner can own a condominum as long as less than 40% of the condos or apartments in the building are owned by foreigners. (This is an old law.)

* A company can own property such as land and a house (and hence the foreigner can buy land and a house via their company) as long as no one foreigner owns more that 39% of the company (recently amended from 33%) and total foreign ownership of the company does not exceed 49%.

* The Thai wife of a foreigner can own property (a recently changed legal status due to gender equality in the new 1997 constitution revision), in her name only. This is fine as long as you don't have marital problems. (The same, of course, goes for a Thai husband, but the law was changed recently for Thai wives due to the new constitution guaranteeing equal rights.)

* A foreigner can lease land for 30 years, with an option for another 30 years, according to articles in the press and as confirmed by every lawyer I've asked. (If you live longer than 2x30 years, consider yourself lucky in another regard.) This is referred to as the 2x30 ("two times 30") option.

The 2x30 option has been mentioned in "this is how I did it" circles, but you are advised to check with a lawyer, and ask about what proposed laws were actually passed in Parliament over the past few years. After the 1997 economic crisis and IMF intervention, plans were written up to amend the property laws so that a foreigner could lease in their individual name up to 1 rai of land for up to 30 years (1 rai = 1600 square meters or about a 40 meter x 40 meter plot, or 1 acre = 2.5 rai), on which the foreigner could build a residential property. Before the foreigner could do this, the foreigner must deposit 10 million baht of hard currency from overseas into a bank in Thailand. This amendment to the property law had been pending in parliament for a long time, but I didn't keep up with it. Lawyers say it was passed, but I didn't read that myself in the newspapers, not that I never miss a day.

However, I did catch something in apparent reference to that "10 million baht of hard currency", as stated by The Nation in March, 2001:

Opening the door

AUTHORITIES are leaning towards dropping a requirement that foreigners wanting to purchase property in Thailand have to bring in a certain amount of foreign currency and invest it in the domestic market.

The move would be part of the government's short-term economic stimulus package to help the export, tourism and real estate industries.

The Finance Ministry, National Housing Authority and Government Housing Bank agreed at a meeting yesterday to submit the proposal to the Finance Ministry on Tuesday, an official from the Finance Ministry said.

Many foreigners have "secured" land and houses in Thailand, in addition to condominiums, in various ways and I haven't heard of any horror stories to date from those who followed the procedures mentioned here. The only horror stories I have heard are those where the foreigner put everything into their wife's name with no lease or any other contract, and were subsequently kicked out. I've heard lots of those horror stories.

Notably, when the registered Thai wife of a foreigner buys property, she must state that the money is hers, not her husband's. For example, one farang guy said that the provincial official asked his wife this, and when she said it was her husband's money, he shook his head and informed her that she could not purchase and register the property under the law, in an explanatory way. Then he asked her again, in which case she changed her mind and said it was her money, and everyone then smiled and the transaction was allowed to go forward to completion.

I should note that I've seen illegal property transactions on the books for years, which continued to be honored simply because nobody challenged the transaction. Thai society has been easygoing to date, in general, with local officials usually deciding what's OK or fair or whatever. I've seen some tricks pulled by lawyers and real estate agents which other lawyers have said are illegal, usually in regard to matrimonial arrangements other than those mentioned here (i.e., not a simple and clear lease).

However, I've occasionally seen some transactions challenged years afterwards by someone on a mission, nearly all these unpleasant challenges based on matrimonial technicalities in the pre-1997-constitution era. Since I'm not a lawyer and haven't seen the legal text in Thai myself (with my limited Thai reading abilities) regarding foreigners owning property, I can only recommend that you find a good Thai lawyer. I can recommend some Thai lawyers to rely on if you don't have any good referrals. You can read the text yourself and interpret it yourself, all of it, back to the Constitution. Otherwise, you can believe the lawyers, the market, and how quiet it is as regards property invalidations.

10 questions to ensure good condo purchase

Hot topics include soundproofing, monthly fees, rentals

By Robert J. Bruss | May 18, 2006

Finally, we get to the all-important 10 key questions smart condo buyers should ask (but condo sellers hope their buyers don't ask):

1 ? WHAT IS THE FINANCIAL CONDITION OF THE HOMEOWNER'S ASSOCIATION (HOA)? If you are a buyer seriously considering purchasing a specific condo unit, it's time to ask for and read copies of the latest HOA financial reports, minutes of the HOA meetings for the last six months, and a copy of the CC&Rs, by-laws and rules.

Don't hesitate to ask lots of questions about this information, such as, "Are any monthly association fee increases planned or under discussion? "How many special assessments were levied against the condo owners in the last five years?" "Are any owners delinquent in their monthly fee payments?" and "Is the HOA involved in any lawsuits?"

Purchase Bob Bruss reports online.

When you receive the latest HOA financial statement, be sure to look especially close at the replacement reserves? There is no minimum reserve guideline, but two standards are (a) at least $2,000 to $3,000 per unit, and/or (b) 25 percent of the HOA annual gross revenue should be the balance of the replacement reserve account. Ask if there are any major replacements anticipated for the next 12 months, such as a new roof or other major repairs.

2 ? WHAT IS THE PERCENTAGE OF RENTERS IN THE COMPLEX? If there is more than 20 percent renters, that is a very bad sign and it's best not to buy there. The key reason is when the percentage rises higher, mortgage lenders either refuse to make new loans there, thus hurting resales and market-value appreciation, or they will charge borrowers higher-than-normal interest rates.

Equally important, if you are buying for owner-occupancy, you don't want to be surrounded by renters who often don't have the same pride of ownership that owner-occupants usually do. If you learn the condo complex has less than 10 percent renters, that's a very good sign. Be sure to ask about HOA rental restrictions and inquire if renters are discouraged.

Of course, in resort areas the condo might have been designed for rentals when the owners are not "in residence," rather than primarily for owner-occupancy, especially if a management company handles a "rental pool." But don't overlook this very important topic of condo rentals.

3 ? IS THE CONDO COMPLEX PROFESSIONALLY MANAGED? If not, why not? All but the very smallest condo buildings need outside professional management. Hiring an independent professional condominium management company usually pays for itself.

EXAMPLE: The condo management company which for over 25 years has managed the 63-unit condo complex where I own my second home often saves us "big money" by handling the 1,001 management details such as obtaining annual bids for lawn care, elevator maintenance, and pest control. A few years ago, they saved us more than their annual fee by obtaining new carpeting far below our budget cost. Just last month, the professional manager alerted the HOA board of directors that our elderly resident caretaker had recently made some potentially costly and dangerous mistakes. Although the caretaker is extremely well liked, the HOA board voted to terminate his employment before a costly accident occurs. Without that outside management advice, our HOA board might not have known about the caretaker's forgetfulness, which was becoming a serious problem.

Because the condo management company always sends its representative to our monthly HOA director's meetings, he acts like an expert consultant since he also manages other similar nearby condo complexes. Our professional condo manager also prepares the annual budget, including planned capital improvements. As a result of the manager knowing where to find reliable suppliers, bids often come in below estimated costs. Also, he handles personnel matters, such as making sure the new caretaker is qualified, experienced, and trustworthy.

4 ? HOW DO THE MONTHLY FEES COMPARE WITH SIMILAR NEARBY CONDO COMPLEXES AND WHAT SERVICES ARE INCLUDED? Before making a purchase offer, be sure to compare the current monthly condo fees and get a written list of included services. To illustrate, some condo complexes include central heat and/or air conditioning whereas others don't because each unit has their own heat and air conditioning.

Be sure to inquire if any increase in the monthly assessment fee is planned, or if any special assessment for a major expenditure is expected. At the condo complex where I own my unit, the HOA board voted several years ago to annually increase our monthly fees by 5 percent to pay for rising expenses and increased replacement reserves. A few years ago, we had a $2,000 per unit special assessment to replace the old leaky windows. After all the complaints about that special assessment, the HOA board decided it would be better in the future to gradually increase the monthly fees to avoid special assessments (except for a serious unexpected emergency, of course).

5 ? HAS YOUR CONDO SELLER PREPARED A DEFECT DISCLOSURE REPORT? Depending on state law where the condo is located, the condo seller may be required to prepare a state-mandated defect disclosure form. Even in states without such a disclosure statute, smart condo sellers and their listing realty agents voluntarily prepare a disclosure report. The result is to prevent surprises and avoid after-sale lawsuits for non-disclosed defects of which the seller is aware.

6 ? HAS THE CONDO UNIT BEEN PROFESSIONALLY INSPECTED? Whether you are buying a new or resale condo, it pays to include a contingency clause in your purchase offer for a professional inspection. If the condo seller already had a recent professional inspection report from a reputable inspector, you might consider accepting it to save the inspection fee of about $350.

I recommend hiring a member of the American Society of Home Inspectors (ASHI) because of their tough membership and experience requirements. Local ASHI members can be located at www.ashi.com or 1-800-743-2744. Be sure to accompany your professional inspector to discuss any defects discovered which were not previously disclosed to you.

Most sellers of resale condos won't object to a buyer's contingency clause in the purchase contract for a professional inspection. However, some builders of new condos will resent a buyer hiring their own inspector. They usually say, "This complex was fully inspected and approved by the city building inspector who provided our permit of occupancy." While helpful, government inspections carry no liability for defective or incomplete inspections.

7 ? HOW GOOD IS THE SOUNDPROOFING? As explained earlier, poor soundproofing is the number one complaint of condominium owners. Before making a purchase offer, smart buyers ask their prospective neighbors to turn on their TV or stereo at normal levels to check for sound penetration. When possible, to minimize sound transmission between condo units buy an "end unit" (with a neighbor on only one side) and a first floor or top floor unit. If you are buying a condo with an upstairs condo, be sure to ask the upstairs neighbor to walk on the floors to see if there is sound transmission; wood floors can be especially noisy.

8 ? HAS THE SELLER COMPLIED WITH APPLICABLE STATUTES? In addition to the residential transfer disclosure statements which many states now require, the federal government requires every house and condo buyer be given a written lead-based paint disclosure for residences built before 1978, plus a federal booklet about lead-based paint dangers. Buyers then have 10 days to have the property professionally inspected for lead-based paint, if they wish, at the buyer's expense. But home sellers are not required to remove lead-based paint.

There may be additional local or state disclosures required, such as for energy efficiency, building-code compliance, radon, and well-water quality. The listing realty agent should know which disclosures are required locally.

9 ? ARE THERE ANY SPECIAL CONTRACTS OR LONG-TERM LEASES AFFECTING THE CONDO COMPLEX? Before making a condo purchase offer, be sure to ask if there are any special contracts or long-term leases made with the developer. Especially in Florida, some condo developers retained title or control of the recreation complex and/or parking area, signing long-term unfavorable leases with the condo homeowner association. Some sweetheart contracts even require the HOA to hire the developer as the professional property manager.

If the condo complex is brand new, be sure to inquire how many units have been sold and how many, if any, are still owned by the developer. If the developer holds title to many units, or plans to keep title to a significant number of units, this is not a good sign because he/she then can control decisions made by the HOA. Fortunately, most condo mortgage lenders require at least 50 percent to 75 percent of the new units be sold before they will fund mortgages on the condos sold to individual buyers.

10 ? ARE THERE ANY NEGATIVE INFLUENCES TO CONSIDER? Condo buyers, especially those who are not familiar with the location, should ask about and observe any negative influences. Examples include a poor floor plan, inferior construction quality and workmanship, inadequate parking (the best condo complexes have two assigned indoor or covered parking spaces per unit, plus adequate visitor parking), density and landscaping (many condo units are beautiful inside but are jammed so close together there is little open space), public school quality (even if you don't have school age children, school quality affects potential market value appreciation), property taxes (often reassessed shortly after purchase), recreational and meeting facilities (if you want a pool, tennis, golf, physical fitness center, etc., the condo price will usually reflect these amenities), and outside influences such as a nearby noisy freeway, airport flight patterns (especially early mornings and nights), smelly sewer works or factories, nearby noisy railroad, adjacent high voltage power lines, noisy street traffic, poor location, lack of public transportation and/or nearby shopping, high crime rate, moisture and mold in the building, formaldehyde, and other adverse influences.

GET ALL SELLER PROMISES AND REPRESENTATIONS IN WRITING. As with any real estate transaction, get all seller or sales agent promises and representations in writing. To illustrate, if the developer's sales agent promises the adjoining open space will remain that way, or it will be professionally landscaped, get that representation in writing as part of the sales contract, signed by the developer. Or, if the seller promises a decorating or upgrade credit, get that in writing too.

Before the buyer takes title, the buyer is king! After the buyer takes title, the buyer loses leverage control over the seller.

SUMMARY: Purchasing a condominium is more complicated than buying a single-family detached house. Greater buyer "due diligence" is required before purchase to avoid buying a "bad condo."

Be sure to ask lots of questions, especially the 10 key questions, but bear in mind that no condominium (or house) is perfect. A good book to read for further information is "Make Money with Condominium and Townhouses" by Gary W. Eldred (John Wiley and Sons, New York), 2003, $19.95, 283 pages, available in stock or by special order at local bookstores, public libraries, and www.amazon.com.

How To Choose Condo Management

How To Choose Condo Management
by Benny L. Kass

Question. Our community association is brand new. The developer has just "turned over" control to the owners and I am the new Board President.

Although we like the current property manager, many of my fellow Board members believe that since that manager was brought in by the developer, we should select someone who will be loyal and responsible to us. What criteria should we use in selecting a management firm? What services should the company perform? Should we have a written contract and if so, for how long? What is the appropriate interaction between the board and the management company and its employees?

Answer. To a large extent, the success of any community association rests with its management. I do not necessarily agree that the management company brought in by the developer can not be loyal to you, but there certainly is a possibility of a conflict of interest -- especially if your new Board starts to have problems with the developer. Thus, it probably makes sense to hire a new company.

While some condominium associations prefer to be "self-managed," in my opinion this is not the way to go. Even if a self-managed board has a full-time, paid manager, the members of the Board of Directors still have to get involved in the day-to-day operations -- and often these Boards of Directors do not have the time (nor the skills) to handle the task.

Whether your association consists of 4 units or 400, it is -- or should be conducted as -- a business. The Board of Directors has the responsibility to act reasonably and properly. The Board has to make good business judgements. And one of these judgments is to avoid getting involved in every single detail of the association. Too often, I have heard property managers complain that the President is trying to "micro-manage" the association.

A well-run Association should hire a management company and delegate major responsibilities to it. In many instances, however, the Board over-delegates -- but under-supervises -- and the results turn out to be unsatisfactory for the owners as well as the management company.

How do you select a management company? Contact four to six management companies and ask them to send you bid proposals. These proposals should list the names of other community associations they currently manage so you can check references.

The Board should appoint a management company selection committee. It is important that the President or Vice President of those other condominium associations be contacted to determine whether they are satisfied with their management company.

Price alone should not be the determining factor on whether to hire a particular management company. If the cost is low but the quality and quantity of services are equally low, you will only "get what you pay for."

You should determine whether there will be an on-site manager, and if so who will it be. When you are interviewing the various management companies, you should insist that the person selected to be your on-site manager be present at the interview. You can hire the best company in town, but their success will depend on the abilities and performance of that on-site person.
Get Your Free Summer SALES Kit NOW!

Ask how many hours that manager will devote to your project. Will he or she be responsible for other associations as well as yours? If so, how many?

Obviously, if you are a small association, you will probably have to accept the fact that the manager will be working with other associations at the same time.

Ask whether the management company is a member of the Community Associations Institute (CAI), a national organization dedicated to the workings of community associations. Do the managers actively participate in the many educational programs conducted by CAI?

According to one commentator on condominium activities, association management typically involves at least nine areas of responsibility:

1. Environmental standards
2. The maintenance of common properties
3. The provision of common services
4. Internal communications
5. Financial management
6. General administration
7. The procurement of insurance
8. The preparation of tax returns and other reports
9. Assistance to the Board of Directors on policy matters.

Once a management company has been selected, a written contract must be signed between the company and your association. All terms and conditions -- including fees and charges -- should be incorporated in that written document.

Your association attorney should assist with the negotiations and drafting (or reviewing) of the contract.

Once the new management company is on board, the Board should assign one (but not more than two) members of the Board to be the liaison with the management company. The liaison should also be responsible for issuing periodic status reports to the Board on the activities of the new management company. This is a form of quality control, which is important in any business operation.

A competent management company should furnish biweekly or monthly management reports consisting of a current financial statement (including any outstanding delinquencies), the services performed during the past reporting period, and any problem areas and future planning issues for consideration by the Board. This report must be given to each Board member for their review.

The Board should meet periodically with the company to review these reports and program future activities for the association.

I recommend that at least once a year the Board should request the management company to prepare a brief "state of the Association" report, which should be made available not only to Board members, but also to all owners in the association.

After the Board receives this report, it should be in a position to evaluate the management company based on its past practices.

If you and your Board are dissatisfied with your management company, you should first give them an opportunity to explain their actions and make any corrections, if possible. Your management contract should contain clear provisions for termination of the relationship. Generally, most contracts provide that the contract can be terminated by either side without cause by giving 60 days written notice, and 30 days termination for cause.

Delegation of authority is perhaps the most significant aspect of the relationship between the management company and the board of directors. Once you hire a management company, the Board should delegate responsibilities to that company and not get involved in the day-to-day activities of the association.

If Board members want to get involved, they should manage the Association themselves -- which I do not recommend. Learning to delegate is difficult but not impossible.

After the management company is in place, ask it for periodic feedback as to whether the Board is getting too deeply involved in management functions. Your management company should be able to give you an honest assessment.

วันพฤหัสบดีที่ 19 มิถุนายน พ.ศ. 2551

ซื้อบ้านตอนนี้ดีไหม

ผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ แนะซื้อบ้านช่วงนี้ คุ้มยิ่งกว่าคุ้ม

Posted on Monday, September 24, 2007
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้สัมภาษณ์ผ่านรายการ Hard Topic ทาง Money Channel ว่า ขณะนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมออกมาเสนอขายแก่ประชาชนเป็นจำนวนมาก โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ มีอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ 3.3 หมื่นหน่วย โดย 2 ใน 3 ของอสังหาฯ เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นจำนวนที่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นไม่ได้ขยายตัวตามคอนโดมิเนียม จึงดูเหมือนว่ามีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ค่อนข้างมาก

สำหรับคอนโดมิเนียมที่มีการก่อสร้างในปัจจุบัน ส่วนใหญ่จะมีราคาประมาณ 1 – 2 ล้านบาท โดยจะอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนแถวชานเมืองจะไม่ค่อยมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมมากนัก เพราะยังมีปัญหาเรื่องความสะดวกสบาย

ส่วนที่มีผู้เป็นห่วงว่า ในอนาคตราคาคอนโดมิเนียมอาจจะลดลง ถ้าหากยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องนั้น ดร.โสภณบอกว่า ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลที่เหมาะสม ก็ไม่น่าเป็นห่วง อย่างไรก็ตามไม่อยากให้กังวลมากเกินไป เพราะโครงการที่ประกาศว่าจะก่อสร้างนั้น อาจจะไม่ผ่านกฎหมายสิ่งแวดล้อม หรือกฎหมายผังเมืองก็ได้ ทั้งนี้ ผู้บริโภคควรตรวจสอบข้อมูลอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อด้วย

ปัจจุบันราคาที่ดินที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้นปีละ 9.9% จากปกติ 5% ส่วนที่ดินที่อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมินั้น ในช่วงที่สนามบินยังไม่เปิดให้บริการ ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้น แต่หลังจากที่สนามบินเปิดใช้บริการแล้ว ราคาที่ดินบริเวณแนวเส้นทางขึ้นลงของเครื่องบินก็จะลดลง เพราะมีปัญหาเรื่องเสียงดัง ทำให้ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ ส่วนบริเวณที่อยู่ห่างออกมาและได้รับผลกระทบทางเสียงไม่มากนัก ราคาที่ดินก็ยังมีการเติบโตปีละ 4 – 5% เพราะยังมีความต้องการจากภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสนามบิน

ดร.โสภณบอกว่า ปัจจุบันสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจะมีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 6 – 7% ถ้าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายตามธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ก็จะมีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคไม่มากนัก เพราะอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันถือว่าค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว นอกจากนั้นก็ไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการเช่นกัน เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเข้ามาระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์แทนการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมก็เริ่มมียอดขายเพิ่มขึ้น เนื่องจากการเมืองมีความชัดเจน ประกอบกับ ธปท. มีแนวโน้มจะลดอัตราดอกเบี้ย และธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันการออกสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามบ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ที่มีความต้องการเข้ามานั้น จะมีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท โดยมีผู้ซื้อเป็นพนักงานที่มีรายได้ประจำ ส่วนบ้านที่มีราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของกิจการ ซึ่งถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ก็จะไม่ซื้อบ้าน ดังนั้น ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านราคาแพง ก็สามารถใช้ช่วงเวลานี้ต่อรองราคากับผู้ประกอบการได้

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมในบางทำเลเริ่มใช้เวลาในการขายมากขึ้น เพราะจำนวนโครงการมีมาก ในขณะที่ความต้องการมีจำนวนจำกัด อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการก็ยังไม่ลดราคาลง เพราะราคาคอนโดมิเนียมในวันที่อาคารสร้างเสร็จจะเพิ่มขึ้นจากวันเปิดจองประมาณ 20%

นายอธิปเผยว่า โครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มีผู้อยู่อาศัยจริง 65 – 70% ซื้อเพื่อปล่อยเช่า 15 – 20% และนักเก็งกำไร 10 – 15% อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้มีนักเก็งกำไรมากจนเกินไป จึงมีข้อกำหนดว่า การเปลี่ยนสัญญาซื้อขายจะต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ประกอบการด้วย รวมทั้งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญา 1 – 5% ของราคาคอนโดมิเนียม

นายกสมาคมอาคารชุดไทยบอกว่า ปี 2551 ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นจากปี 2550 เนื่องจากเศรษฐกิจเริ่มจะฟื้นตัว และการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น ดังนั้น ผู้ที่มีความจำเป็นก็ควรรีบซื้อในช่วงเวลานี้ ซึ่งจะได้สินค้าในราคาที่ถูก ส่วนผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ช่วงเวลานี้ก็ถือว่าเหมาะสมแก่การลงทุน เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ประมาณ 3% ขณะที่ผลตอบแทนต่ำสุดของการปล่อยเช่าอยู่ที่ 7 – 8% และราคาคอนโดมิเนียมก็ปรับเพิ่มขึ้นปีละ 3%

นอกจากนี้นายอธิปยังแนะนำวิธีการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมด้วยว่า
1. ต้องอยู่ในทำเลที่มีโอกาสเติบโตและทำให้ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้น
2. คุณภาพของคอนโดมิเนียมเมื่อเทียบกับราคา
3. มีผู้ดูแลอาคารหรือไม่ เพราะถ้าอาคารทรุดโทรม ก็จะไม่สามารถขายต่อได้ในอนาคต

นายอธิปบอกว่า ปัจจุบันศุภาลัยมีกำไรขั้นต้นประมาณ 40% โดยปีนี้ศุภาลัยจะเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 1.1 หมื่นล้านบาท แต่ถ้ารวมกับโครงการเดิมที่มีอยู่ จะมีมูลค่ารวม 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้เป็นอสังหาฯ ที่พร้อมขาย 3 พันล้านบาท

สำหรับโครงการ “ศุภาลัย ปาร์ค” ที่จะเปิดตัวในวันที่ 28 ก.ย. - 3 ต.ค.นี้ ตั้งอยู่บริเวณสี่แยกเกษตร ซึ่งถือว่ามีความสะดวกสบาย เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างมากทั้งห้างสรรพสินค้า สถาบันศึกษา และแหล่งงาน และในอนาคตก็จะมีรถไฟฟ้าผ่านด้วย โดยโครงการนี้มีราคาเริ่มต้นที่ตารางเมตรละ 36,500

ติดตาม Hard Topic ทาง Money Channel True Visions 80 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์ เวลา 13.00 – 14.00 น.

ช่องทางการรับชม Money Channel : True Visions ช่อง 80, จานดาวเทียม Samart DTH ช่อง 08 และเคเบิลทีวีท้องถิ่นทั่วประเทศ ช่อง 30

คอนโดมิเนียมcondominium

การเลือกซื้อห้องชุดcondominium

condominiumหรืออาคารชุด เป็นที่อยู่อาศัยอีกประเภทหนึ่งที่ได้รับความนิยมมาอย่างยาวนานกว่า 20 ปี เนื่องจากวิถีชีวิตของคนโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครหรือเมืองใหญ่ๆ ได้เปลี่ยนแปลงไป จากปัญหาการจราจรที่ติดขัดทำให้คนทำงานแข่งขันกับเวลากันมากขึ้น จึงมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเขตเมืองสามารถเดินทางไป-กลับได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ในขณะที่ที่ดินในเขตเมืองมีราคาแพง การหาซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยที่มีเนื้อที่หรือมีบริเวณอย่างเช่น บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ เป็นไปได้ยาก condominium จึงเป็นที่อยู่อาศัยทางเลือกใหม่อย่างเลี่ยงไม่ได้

ตั้งแต่คอนโดมิเนียมเริ่มมีการก่อสร้าง ซื้อ-ขาย กันเมื่อกว่า 20 ปีที่แล้วความนิยมในการซื้อหาก็เริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ จากสภาพปัญหาดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น ประกอบกับค่านิยมของคนรุ่นใหม่หันมาสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในลักษณะของตึกระฟ้ามากขึ้น นอกจากความสะดวกในการเดินทางแล้ว ยังเป็นที่อยู่อาศัยที่ดูแลรักษาง่ายกว่า บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ ทำให้ condominiumกลายเป็นสัญลักษณ์คู่กับการดำเนินชีวิตของคนรุ่นใหม่ไปโดยปริยาย ทำให้เกิดโครงการcondominiumขึ้นมากมายโดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูจนทำให้เกิดปัญหาcondominiumล้นตลาดในเวลาต่อมาและเป็นปมปัญหาหนึ่งที่ทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยต้องตกอยู่ในภาวะวิกฤติอยู่นานหลายปี

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันยังมีผู้ที่นิยมซื้อหาcondominiumอยู่ตลอดเวลา เนื่องจากหลังภาวะวิกฤติcondominiumมีราคาที่ถูกลง จนขณะนี้condominiumระดับราคาสูงในย่านใจกลางเมืองเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะขาดตลาดอีกครั้ง แต่ขณะเดียวกันก็ยังมีcondominium ที่ยังสร้างค้างรอกลับเข้าสู่ตลาดอีกจำนวนไม่น้อยเช่นเดียวกัน การซื้อห้องชุดในcondominiumเป็นสิ่งจำเป็นที่ผู้ซื้อจะต้องเรียนรู้ เพราะเป็นที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะต่างไปจากบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ประกอบกับ เป็นที่อยู่อาศัยที่มีพระราชบัญญัติอาคารชุด ควบคุมในหลายเรื่อง ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อจึงควรที่จะทำการศึกษาสิทธิ และหน้าที่ในการอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมให้เข้าใจเสียก่อนจะไม่ทำให้เกิดปัญหายุ่งยากในภายหลัง การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมจึงมีข้อควรพิจารณาดังนี้

-สถานที่ตั้งของโครงการ เป็นปัจจัยแรกที่ต้องศึกษาเช่นเดียวกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น นอกจากการเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมกับการประกอบภารกิจประจำวันโดยคำนึงถึงความสะดวกรวดเร็วในการเดินทางแล้ว สิ่งที่ควรพิจารณาเพิ่มเติม คือ สภาพที่ตั้งโครงการ ผู้ขายจะต้องระบุเนื้อที่ ขนาดความกว้าง ความยาว อาณาเขตที่ติดกับที่ดินข้างเคียงไว้อย่างชัดเจน รวมทั้งเส้นทางเข้าออก ทางสาธารณะ ทางภาระจำยอม และสภาพที่ดินที่จะต้องยกให้กับนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายในภายหลัง

-ตรวจสอบรายละเอียดของโครงการ ได้แก่ พื้นที่ขาย จำนวนห้องชุด จำนวนชั้น ประเภทการใช้สอยของคอนโดมิเนียม เป็นคอนโดมิเนียมสำหรับพักอาศัยเพียงอย่างเดียว หรือเป็นคอนโดมิเนียมที่สามารถประกอบการพาณิชย์กรรมได้ มีส่วนไหนที่จะจัดทำเป็นอพาร์เมนต์หรือเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์หรือไม่ ทรัพย์สินใดที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางให้กับผู้ซื้อ หรือทรัพย์สินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดให้มีขึ้นและขายบริการให้กับผู้อยู่อาศัย การจัดพื้นที่ใช้สอยสำหรับประกอบธุรกิจประเภทต่างๆ เช่น ภัตตาคาร ศูนย์การค้า มีรายละเอียดอย่างไร อยู่เป็นสัดเป็นส่วนดีหรือไม่ และต้องตรวจสอบให้แน่ชัดว่า สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีให้บริการจะเป็นของนิติบุคคล หรือให้บุคคลภายนอกเข้ามาบริหารงาน เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ผู้ซื้อจะต้องรู้ตั้งแต่ต้นว่า การอยู่อาศัยในโครงการนั้น การใช้บริการต่างๆ เป็นอย่างไร ค่าใช้จ่ายในการบริหารสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ใครเป็นผู้รับภาระ นอกจากนั้นผู้ซื้อยังต้องสอบถามการจัดเก็บค่าน้ำประปาคิดในอัตราเท่าใด โทรศัพท์ในโครงการเป็นโทรศัพท์ประเภทใด สายตรง หรือโทร.ผ่านศูนย์

-ที่จอดรถหรืออาคารจอดรถมีอยู่เพียงพอหรือไม่ และเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลควบไปกับกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน หรือจะต้องซื้อที่จอดรถเพิ่ม ซึ่งต้องมีระบุไว้อย่างชัดเจน

-ตรวจสอบระบบความปลอดภัยในโครงการ ตามที่กฎหมายกำหนดไว้มีครบถ้วนหรือไม่ เช่น สัญญาณเตือนภัย ทางหนีไฟที่อยู่ในตำแหน่งที่หลบหนี้ได้ ดวงไฟฉุกเฉินตามทางเดิน ระบบดับเพลงและอุปกรณ์ดับเพลิง เครื่องตรวจจับความร้อนและหัวฉีดน้ำอัตโนมัติ เป็นต้น นอกจากนั้น ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบ แสงสว่างภายในโครงการว่ามีเพียงพอหรือไม่ มิเตอร์ไฟฟ้าใช้ขนาดเท่าใด รองรับการใช้ไฟฟ้าภายในโครงการได้อย่างเพียงพอหรือไม่ ส่วนการรักษาความปลอดภัยในด้านของการดูแลทรัพย์สิน การป้องการการถูกโจรกรรม ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบ ระบบรักษาความปลอดภัยต่างๆ ด้วยเช่นกัน ได้แก่ ระบบควบคุมการเข้าออกภายในอาคาร การติดตั้งโทรทัศน์วงจรปิด จำนวนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และจุดในการรักษาความปลอดภัย เป็นต้น

-ตรวจสอบการบริหารอาคารชุด ภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้กำหนดให้คอนโดมิเนียมจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดมาบริหารงาน มีคณะกรรมการอาคารชุดซึ่งมาจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเป็นผู้ดูแลควบคุมการบริหารของผู้จัดการนิติบุคคล ตามระเบียบข้อบังคับที่จะต้องมีการเขียนโดยมีกฎหมายอาคารชุดรองรับ ขึ้นเพื่อใช้ในการดูแล รักษา กำหนดสิทธิ และหน้าที่ของผู้อยู่อาศัย เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของคอนโดมิเนียมนั้นๆ

ผู้ซื้อจะต้องศึกษาระเบียบข้อบังคับของอาคารชุดให้เข้าใจอย่างชัดเจนเสียก่อน ว่า คอนโดมิเนียมที่จะซื้อมีข้อห้ามอะไรบ้างยอมรับได้มากน้อยขนาดไหน ภาระค่าใช้จ่ายที่จะต้องเสียทั้งในเรื่องของกองทุนส่วนกลาง ที่บางโครงการจะให้จ่ายเพียงครั้งเดียว หรือเก็บเป็นรายปี เพื่อเป็นกองทุนสำหรับการจัดซื้อหรือซ่อมแซมอุปกรณ์ หรือส่วนต่างๆ ในอาคาร ตามมติของคณะกรรมอาคารชุด และค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ซื้อจะต้องเสียเป็นรายเดือนคิดอัตราตามขนาดของพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตร เพื่อใช้จ่ายในด้านต่างๆ เช่น ค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ค่าจัดเก็บขยะ ค่าทำความสะอาดอาคาร เป็นต้น ภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องรู้และมีหน้าที่ในการจ่ายตามข้อบังคับที่แต่ละโครงการจะกำหนดไว้

นอกจากนี้ ผู้ซื้อจะต้องสอบถามถึงวิธีการจัดตั้งนิติบุคคลและการบริการจัดการในช่วงเริ่มเปิดโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่เจ้าของโครงการจะเป็นผู้บริหารก่อนที่จะถ่ายโอนมาให้ผู้อยู่อาศัย ผู้ซื้อจะต้องทราบว่าเมื่อใดเจ้าของโครงการจะถ่ายโอนการบริหารมาให้ผู้อยู่อศัยในโครงการ มีกระบวนการและเงื่อนไขอย่างไร

ข้อพิจารณาอีกประการหนึ่งที่สำคัญ สำหรับผู้ซื้อที่ซื้อคอนโดมิเนียม ภายหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจ ซึ่งจะขายลดราคาลงมาจากการเปิดขายในช่วงก่อนหน้าวิกฤติ ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบกับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ให้แน่ชัดเสียก่อนว่า ราคาที่ซื้อไปผู้ขายสามารถไถ่ถอนจำนองห้องชุดเพื่อโอนให้กับลูกค้าได้หรือไม่ เพราะหลายๆ โครงการที่นำมาขายลดราคาในช่วงหลังมักประสบปัญหาไม่สามารถโอนให้กับผู้ซื้อได้ เพราะราคาที่ตั้งขายไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้คืนสถาบันการเงินเจ้าหนี้ ผู้ซื้อจึงต้องระวังและตรวจสอบเป็นพิเศษ


……………………………
ข้อมูลอ้างอิง
หนังสืออ่านก่อนซื้อบ้าน เรื่องการเลือกซื้ออาคารชุด
หนังสือ Home Buying Guide เรื่องวิธีการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม
ทำเนียบธุรกิจบ้านจัดสรร 91 เรื่อง เรื่องหน้ารู้ถ้าจะอยู่คอนโดฯ

ข้อแนะนำในการกู้เงินเพื่อการซื้อบ้าน#4

2) หลักฐานเกี่ยวกับรายได้ ได้แก่
ก. ผู้มีรายได้ประจำ
- ใบรับรองเงินเดือน หรือหลักฐานการรับ/จ่ายเงินเดือนจากนายจ้าง
- สมุดบัญชีเงินฝากธนาคาร
ข. ผู้มีอาชีพอิสระ
- สำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
- บัญชีเงินฝาก พร้อม statement บัญชีเงินฝากกระแสรายวันย้อนหลัง 6 เดือน
- หลักฐานรายได้หรือทรัพย์สินอื่นๆ
3) หลักฐานเกี่ยวกับหลักทรัพย์และการซื้อขาย
- สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ
- ถ้าเป็นการซื้อห้องชุด ต้องมีสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด
- รายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง
4) หลักฐานอื่นๆ
กรณีขอกู้เพื่อการปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร ต้องมี
- แบบก่อสร้างอาคาร
- หนังสืออนุญาตปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร
- หนังสือสัญญาจ้างปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร
กรณีกู้เพื่อไถ่ถอนจำนอง ต้องมี
- สัญญากู้เงิน และสัญญาจำนองจากสถาบันการเงินเดิม
- statement การผ่อนชำระค่างวด ใน 6 เดือนสุดท้าย
กรณีมีผู้กู้ร่วม
จะต้องมีหลักฐานส่วนตัว และหลักฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมด้วย โดยปกติ ผู้ขอกู้จะต้องเตรียมหลักฐานต่างๆดังกล่าว
โดยครบถ้วนในวันยื่นกู้หากไม่ครบ เจ้าหน้าที่อาจจะไม่รับเรื่อง หรืออาจรับเรื่องไว้และให้ผู้ขอกู้นำหลักฐานมาแสดงเพิ่มเติม
ซึ่งผู้ขอกู้ควรจะนำมาให้เจ้าหน้าที่ภายใน 3 วัน เพื่อจะไม่ทำให้การวิเคราะห์และอนุมัติกู้ล่าช้าออกไป
ขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อ


1. ยื่นคำขอสินเชื่อที่สาขาของธนาคารสาขาใดก็ได้ที่ท่านสะดวกที่สุด
เจ้าหน้าที่ธนาคารจะพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้นจากข้อมูลของท่าน เช่น รายได้ ค่าใช้จ่ายครอบครัว หนี้สินอื่นๆ เพื่อประมาณความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ ท่านสามารถรับทราบผลการพิจารณาสินเชื่อในเบื้องต้น ณ วันที่ท่านยื่นคำขอสินเชื่อ ธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้จากราคาประเมินของหลักประกัน เพื่อความรวดเร็วในการพิจารณาแจ้งผลอนุมัติสินเชื่อ ท่านควรยื่นเอกสารประกอบการขอสินเชื่อให้ครบถ้วน
2. เจ้าหน้าที่สาขาธนาคารจะส่งใบคำขอสินเชื่อของท่านพร้อมเอกสารประกอบคำขอสินเชื่อไปที่ศูนย์สินเชื่ออุปโภคบริโภค เพื่อพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
โดยพิจารณา
ก. วัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อ
ข. คุณสมบัติผู้ขอกู้
ค. ความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อ
ง. ประเภทและมูลค่าของหลักประกัน
3. การนัดหมายเพื่อประเมินหลักประกัน
เจ้าหน้าที่ของธนาคารจะติดต่อท่านเพื่อนัดหมายเข้าไปประเมินมูลค่าหลักประกัน ตามวันและเวลาที่ท่านสะดวก โดยทั่วไปเจ้าหน้าที่ส่วนประเมินหลักทรัพย์จะติดต่อท่านภายใน7 วันทำการหลังจากที่ท่านได้ยื่นใบคำขอสินเชื่อที่สาขา
4. ธนาคารจะติดต่อและแจ้งผลการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อให้ท่านทราบ ภายใน 14 วันทำการ นับจากวันที่ลูกค้ายื่นใบคำขอสินเชื่อ เพื่อเตรียมนัดวันทำสัญญา
5. หากท่านได้รับอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจะนัดหมายท่าน
เพื่อทำสัญญากู้เงิน สัญญาจดจำนอง ณ.กรมที่ดินในเขตท้องที่ที่โฉนดที่ดิน หรือ หลักประกันจดทะเบียนไว้ กรณีมีผู้กู้ร่วม หรือผู้ค้ำประกัน ท่านควรจะต้องนัดหมายให้บุคคลเหล่านั้นมาร่วมลงนามในสัญญาทุกฉบับ
6. ท่านควรเตรียมค่าใช้จ่ายที่เตรียมในวันทำสัญญาเงินกู้
คือ ค่าจดจำนอง ค่าเบี้ยประกันคุ้มครองเครดิต ค่าเบี้ยประกันภัย ซึ่งเจ้าหน้าที่ธนาคารจะแจ้งให้ทราบอีกครั้งในวันที่นัดหมาย

หมายเหตุ: ข้อมูลดังกล่าวข้างต้น เป็นข้อมูลทั่วไปอย่างกว้างๆ รายละเอียดเพิ่มเติมสามารถสอบถามได้ที่ ธนาคารทุกสาขา


แหล่งที่มา : ธนาคารกรุงเทพ

ข้อแนะนำในการกู้เงินเพื่อการซื้อบ้าน#3

เงื่อนไขการให้สินเชื่ออื่นๆ ได้แก่

- วงเงินกู้ โดยทั่วไป สถาบันการเงินจะให้กู้ประมาณร้อยละ 80 ของมูลค่าประเมิน หรือราคาซื้อขายบ้าน (สุดแล้วแต่ค่าใดจะต่ำกว่า)
อย่างไรก็ตาม การกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยบางประเภท เช่น เงินกู้สวัสดิการแก่พนักงานบริษัท ข้าราชการ
หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ อาจจะมีการให้กู้สูงถึงร้อยละ 90 หรือ 100%

- ระยะเวลากู้ ในอดีตการกู้เงิน มักจะกำหนดระยะเวลากู้ได้นานประมาณ 15 - 20 ปี อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน
ธนาคารอาคารสงเคราะห์และสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะให้กู้ได้นานถึง 30 ปี ทั้งนี้
ยิ่งกู้นาน เงินงวดที่ผ่อนชำระรายเดือนก็จะยิ่งลดลง อย่างไรก็ตาม
สถาบันการเงินส่วนใหญ่มักจะกำหนดให้ระยะเวลากู้เมื่อรวมกับอายุผู้กู้แล้ว ไม่เกิน 70 ปี
เช่น หากอายุ 55 ปี จะกู้ได้สูงสุด 15 ปี เป็นต้น

- เงินงวดชำระหนี้ ปกติ เงินงวดชำระหนี้ มักจะกำหนดจ่ายเป็นเงินรายเดือนที่แน่นอน หากผู้กู้ชำระหนี้รายเดือนสม่ำเสมอ
เงินกู้นั้นจะหมดเมื่อครบสัญญากู้ อย่างไรก็ตาม กรณีกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว สถาบันการเงินบางแห่งอาจคิดเงินงวดเผื่อไว้
โดยการคำนวณเงินงวดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าตามประกาศ เช่น อัตราดอกเบี้ยตามประกาศ 6.5% ต่อปี
เวลาคิดคำนวณเงินงวด อาจจะคิดที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอีก 1-2% โดยคิดที่อัตราดอกเบี้ย 7.5% หรือ 8.5% เป็นต้น
ทั้งนี้ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงให้กับผู้กู้ กรณีที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในภายหลัง ผู้กู้จะได้ไม่ต้องชำระเงินงวดเพิ่มขึ้น
เพราะคิดเผื่อไว้แล้ว แต่หากอัตราดอกเบี้ยในภายหลังไม่เพิ่มขึ้น หรือกลับลดลง เงินงวดที่คุณชำระเกินไว้
ก็จะไปตัดหนี้เงินต้นมากขึ้นกว่าปกติ และจะทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญา

- การตัดเงินต้น-ตัดดอกเบี้ยของเงินงวด โดยทั่วไป เงินงวดที่ชำระหนี้รายเดือน
จะประกอบด้วยดอกเบี้ยทั้งหมดที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน และเงินต้นบางส่วน ทั้งนี้ เงินงวดในปีแรกๆของการชำระหนี้
จะเป็นการชำระดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่ และจะเป็นการตัดเงินต้นเพียงเล็กน้อย แต่ในปีหลังๆ เงินต้นจะถูกตัดมากขึ้นตามลำดับ
ทำให้ดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนค่อยๆลดลงตามลำดับ จนกระทั่งเป็นศูนย์ในปีสุดท้ายของสัญญากู้
ในกรณีที่ผู้กู้ กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว สถาบันการเงินมักจะเปิดโอกาสให้ผู้กู้สามารถชำระเงินงวดเพิ่มสูงกว่าปรกติได้
ซึ่งเงินที่ชำระเกินนั้น ก็จะไปตัดหนี้เงินต้นลง ซึ่งจะส่งผลให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่กำหนดในสัญญา อย่างไรก็ตาม
กรณีกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยทั่วไป สถาบันการเงินมักจะกำหนดให้ชำระเท่ากันทุกเดือน ไม่สามารถชำระมากกว่าได้
การให้บริการของสถาบันการเงิน ในการเลือกกู้กับสถาบันการเงินใด นอกจากปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขต่างๆแล้ว
ผู้กู้อาจจะพิจารณาปัจจัยประกอบด้านอื่นๆด้วย
เช่น...
1) ความสะดวกในการยื่นกู้
ได้แก่ ผู้กู้สามารถเดินทางยื่นกู้ยังสำนักงานธนาคารหรือที่อื่นๆ ได้อย่างสะดวก ไม่เสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง
2) ความรวดเร็วในการอนุมัติกู้
ได้แก่ ผู้กู้สามารถทราบผลการยื่นกู้ หรือได้รับเงินกู้ได้รวดเร็วตามที่ต้องการ เช่น ในสองสัปดาห์ หรือเร็วกว่านั้น
3) ความสะดวกในการชำระหนี้เงินกู้
เช่น ผู้กู้สามารถชำระหนี้ผ่านบัญชีของสาขาธนาคารต่างๆได้อย่างกว้างขวาง
4) การต้อนรับและให้บริการที่ดีของพนักงาน
เช่น การต้อนรับและอำนวยความสะดวกต่างๆของพนักงาน ความมีอัธยาศัยไมตรีที่ดี และการให้บริการต่างๆอย่างเต็มใจ รวดเร็ว และประทับใจ
5) การให้ความรู้และคำปรึกษาแนะนำดี
ี เช่น การให้ความรู้ความเข้าใจ และคำแนะเกี่ยวกับการขอสินเชื่อในด้านต่างๆอย่าง จริงใจ และเป็นมิตรไมตรี
6) ชื่อเสียง ภาพพจน์ และความมั่นคงของธนาคาร
ได้แก่ การมีภาพพจน์ที่ดี ความมีชื่อเสียงมายาวนานในการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย และความมั่นคงของธนาคาร

4. การยื่นกู้
หลังจากที่คุณพิจารณาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการให้กู้ และการให้บริการต่างๆแล้ว คุณก็จะสามารถเลือกกู้กับสถาบันการเงินที่คุณพอใจต่อไป ซึ่งในการนี้ จะมีขั้นตอนสำคัญ ดังนี้

4.1 การเตรียมหลักฐานประกอบคำขอกู้ ในการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน หรืออาคารชุด สถาบันการเงินมักจะกำหนดให้ผู้ขอกู้ จะต้องนำหลักฐานต่างๆต่อไปนี้โดยครบถ้วน ได้แก่
1) หลักฐานประจำตัว ได้แก่
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- บัตรประจำตัว
- ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า หรือใบมรณะบัตร
- สำเนาเปลี่ยนชื่อ สกุล (ถ้ามี)

ข้อแนะนำในการกู้เงินเพื่อการซื้อบ้าน#2

3. การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการกู้ และการให้บริการต่างๆ
การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการกู้ระหว่างสถาบันการเงินต่างๆนั้น ค่อนข้างจะซับซ้อนพอ สมควร ดังนั้น เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจประเด็นต่างๆ เกี่ยวกับเงินกู้ดีขึ้น จึงขอนำเสนอรายการหลักๆประกอบการพิจารณา ดังนี้ ประเภทอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย เงินกู้ที่เสนอในตลาด มักมีอัตราดอกเบี้ยหลายแบบแตกต่างกัน ให้ลูกค้าเลือก ดังนี้

1) เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)
หมายถึงเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนด
ณ ปัจจุบัน ตามประกาศนั้น จะใช้ไประยะหนึ่ง และต่อมาภายหลัง (ในช่วง 20-30 ปี)
อาจปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งการปรับใหม่นี้ จะปรับเมื่อใดนั้น
ไม่สามารถจะทราบได้ ในบางปี อาจมีการปรับหลายครั้ง บางปีไม่มีการปรับเปลี่ยนเลยก็ได้ ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย
อาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง
เงินงวดที่ชำระรายเดือนเดิมอาจต้องมีการปรับสูงขึ้นได้

2) เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)
2.1 อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ หมายถึงเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของสถาบันการเงิน
ณ ขณะกู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน
ดังนั้น เงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือน ก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้นาน 5-10-15-20 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก

2.2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
หมายถึงเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี หลังจากนั้น จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ ทั้งนี้ จะเป็นไปตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ณ ขณะนั้น

2.3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันใดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
หมายถึงเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนี้ อาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได
เช่น คงที่ 3 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% ปีที่สาม 5.25% เป็นต้น หลังจากนั้น
จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้
ทั้งนี้ จะเป็นไปตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ณ ขณะนั้น
3) เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)
หมายถึงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี
ตลอดระยะเวลากู้นาน 25-30 ปี ตัวอย่างเช่น สินเชื่อเคหะรวมใจ ที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารพาณิชย์ต่างๆ
ปล่อยกู้ในปัจจุบัน ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละช่วงจะคงที่โดยอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5% เช่น หากต้นทุนพันธบัตร 5%
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 7.5% เป็นต้น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ
เมื่อคุณทราบประเภทเงินกู้แบบต่างๆที่สถาบันการเงินเสนอให้บริการแล้ว ต่อมาคุณจะต้องพิจารณา เปรียบเทียบ
"อัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ" ว่าที่ไหนให้เท่าใด สูงต่ำกว่ากันอย่างไร ซึ่งโดยทั่วไป หากเป็นเงินกู้ประเภทเดียวกัน
อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด ก็จะเป็นประโยชน์กับคุณมากที่สุด ทั้งนี้ เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ
จะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม การกู้เงินมิใช่การกู้ระยะสั้นเพียง 2-3 ปี เท่านั้น
หากเป็นการกู้นานถึง 20-30 ปี ดังนั้น คุณจะต้องดูแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หรือนโยบายสินเชื่อของสถาบันการเงินในระยะยาวด้วย
นอกจากนั้น ยังต้องพิจารณาดูเงื่อนไขการกู้ การให้บริการ และค่าใช้จ่ายการกู้อื่นๆ ประกอบด้วย ค่าใช้จ่ายในการกู้
ในการกู้เงิน นอกจากจะต้องดูเรื่องอัตราดอกเบี้ยแล้ว คุณจะต้องดูค่าใช้จ่ายต่างๆด้วย ได้แก่

- ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน โดยปกติ สถาบันการเงินจะมีการคิดค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน
ซึ่งแต่ละสถาบันการเงินจะคิดไม่เท่ากัน

- ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ในปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่จะคิดค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือ อาจเรียกชื่ออย่างอื่น เช่น
ค่าธรรมเนียมการวิเคราะห์สินเชื่อ ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อ เป็นต้น แต่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่คิดค่าธรรมเนียมนี้

- ค่าธรรมเนียมจดจำนองกับกรมที่ดิน ในการกู้เงิน หลังจากได้รับเงินกู้แล้ว จะต้องมีการจดทะเบียนจำนองกับกรมที่ดิน
ซึ่งผู้กู้มีภาระต้องจ่ายค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ ตามกฎหมาย

- ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด (prepayment penalty) สถาบันการเงินส่วนใหญ่
จะคิดค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด โดยเฉพาะหากมีการชำระหนี้ทั้งหมด
เพื่อปิดบัญชีและไถ่ถอนจำนองออกไปภายในระยะเวลา 3 ปีแรกของการกู้เงิน ทั้งนี้ แต่ละแห่งจะคิดมากน้อยแตกต่างกัน

ข้อแนะนำในการกู้เงินเพื่อการซื้อบ้าน

จะกู้เงินต้องรอบคอบ

ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 90 ไม่มีเงินพอที่จะซื้อบ้านด้วยเงินสด จึงมักจะต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน

1.จะกู้เงินต้องรอบคอบ
คุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้าน หรือได้ตัดสินใจซื้อและผ่อนดาวน์ค่าซื้อบ้านมาระยะหนึ่งแล้ว ช่วงต่อมาคุณก็จะต้องหาเงินกู้ในส่วนที่ขาดเพื่อชำระราคาให้กับผู้ขาย ซึ่งในการกู้เงิน จำเป็นที่จะต้องกระทำอย่างรอบคอบ เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านเป็นของตนเองเป็นความจริง อย่างยั่งยืน ไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง การกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน มีประเด็นที่จะต้องทำความเข้าใจ หรือตัดสินใจหลายประการ ดังเช่น จะกู้จำนวนเท่าใด จะกู้ระยะเวลานานเท่าใด จะกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัวดีกว่า จะต้องผ่อนชำระเงินงวดเท่าใด เงินงวดที่ผ่อนสัมพันธ์อย่างไรกับวงเงินกู้ ระยะเวลากู้ และอัตราดอกเบี้ย จะกู้เงินกับธนาคารไหนดี การกู้เงินต้องมีหลักฐานอะไร ใช้เวลานานเท่าใดจึงจะได้รับการอนุมัติกู้ ธนาคารใช้หลักเกณฑ์อย่างไรในการพิจารณาอนุมัติกู้ หรือหากยื่นกู้แล้วธนาคารไม่อนุมัติกู้ หรือกู้ได้น้อยจะทำอย่างไร กู้เงินทำไมต้องมีการประเมินค่าและทำจำนองด้วย ในการกู้เงินต้องเสียค่าใช้จ่ายอย่างไรบ้าง เหล่านี้เป็นต้น สำหรับเอกสารคู่มือนี้ มุ่งจะให้คุณทราบถึงแนวทางเบื้องต้นในการเลือกสถาบันการเงิน ประเภทของสินเชื่อ กลไกสินเชื่อ รวมทั้งขั้นตอนการยื่นกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจนกระทั่งคุณได้รับเงินกู้

2. การเลือกสถาบันการเงิน
สถาบันการเงินที่จะให้คุณกู้เพื่อซื้อบ้านมีจำนวนมาก ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ซึ่งปัจจุบัน สถาบันการเงินเหล่านี้ ต่างก็แข่งขันกันในการปล่อยสินเชื่อให้แก่ประชาชน ประเด็นคือ คุณควรจะกู้ที่ไหนดี ที่จะช่วยให้เกิดการประหยัดเงินมากที่สุด และคุณได้รับความสะดวกสบายที่สุด ทั้งมีเงื่อนไขที่สอดคล้องกับความต้องการของคุณมากที่สุด ดังนั้น คุณจึงจำเป็นต้องหาข้อมูลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เงื่อนไขการกู้ และค่าใช้จ่ายต่างๆที่อาจเกิดขึ้น จากนั้น จึงเลือกสถาบันการเงินที่ให้ประโยชน์กับคุณมากที่สุด และเมื่อคุณติดต่อขอข้อมูลจากสถาบันการเงินเหล่านี้ โดยอาจพิจารณาจากเอกสารโบรชัวร์การโทรศัพท์สอบถาม การเข้าดู web site สถาบันการเงินหรือดูจากสื่อต่างๆ เช่น หนังสือนิตยสารเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คุณอาจสงสัยว่าแต่ละสถาบันการเงินมีอัตราเงินกู้ที่แตกต่างกัน และยังมีเงื่อนไขการกู้และ ค่าใช้จ่ายต่างๆที่แตกต่างกันด้วย

ข้อควรคำนึงในการซื้อบ้าน


ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานผลการสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภคในตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชุมชนเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่และภูเก็ต ล่าสุดพบว่าผู้บริโภคแต่ละพื้นที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยมีปัจจัยในการเลือกซื้อแตกต่างกัน


โดยปัจจัยหลัก 5 อันดับแรกของคนกรุงเทพฯ คือ สภาพแวดล้อมโครงการ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ทางเข้าออกสะดวก พื้นที่ใช้สอยและรูปแบบบ้าน ส่วนคนเชียงใหม่ตัดสินใจซื้อบ้านจากพื้นที่ใช้สอย สภาพแวดล้อม รูปแบบบ้าน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก และระบบรักษาความปลอดภัย

ขณะที่การตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภคในจังหวัดภูเก็ตมาจากสภาพแวดล้อม ทางเข้าออกสะดวก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ชุมชน โดยรอบ และปัญหาน้ำท่วม อย่างไรก็ตามพิจารณาโดยรวมแล้วผู้บริโภคทั้ง 3 พื้นที่ ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านโดยมีปัจจัยหลัก
real estate in Bangkok Chaingmai Phuket

บ้านมือสอง

กลยุทธ์การเลือกซื้อบ้านมือสอง

วิศิษฐ์ คุณาทรกุล



ในยุคที่เศรษฐกิจทรงตัวเช่นปัจจุบัน คงปฏิเสธไม่ได้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มลดลง สังเกตได้จากตัวเลขดัชนีทางเศรษฐกิจที่มีการเติบโตอย่างถดถอย ในขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคยังมีเท่าเดิม “บ้าน” หนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีความสำคัญกับผู้บริโภคซึ่งความต้องการบ้านของผู้บริโภคนั้น มักสวนทางกับกำลังซื้อเสมอ ดังนั้น “บ้านมือสอง” จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการตอบสนองความต้องการซื้อบ้านในยุคนี้ มาดูกันว่าปัจจัยในการเลือกซื้อบ้านมือสองนั้นต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง

1.สำรวจความต้องการของผู้ซื้อ

ก่อนอื่นต้องดูความต้องการก่อนว่าต้องการบ้านประเภทไหน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวนเฮาส์ หรือ คอนโดมิเนียม โดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยอย่างคุ้มค่าที่สุด รวมทั้งระบุทำเลที่ต้องการ ซึ่งต้องมีความสะดวกสบายในการเดินทางสำหรับทุกสมาชิกในครอบครัว

2.สำรวจสภาพบ้าน/ราคา

เมื่อสำรวจความต้องการของผู้ซื้อแล้ว ได้บ้านตามที่ต้องการ ก็ต้องทำการสำรวจสภาพบ้าน ว่ามีความพร้อมอยู่มากน้อยเพียงใด ต้องทำการต่อเติมซ่อมแซม คำนวนงบประมาณในการซ่อมแซมบ้านบวกเพิ่มไปในราคาบ้าน หรือ บางกรณีผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช่จ่ายนั้น และสำรวจระบบประปา ไฟฟ้า ว่ามีความพร้อมในการใช้งานหรือไม่ รวมทั้งสำรวจสภาพแวดล้อมรอบ ๆ โครงการ ใกล้สาธารณูปโภค เช่น ศูนย์การค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือสถานีตำรวจ เป็นต้น และสิ่งสำคัญ คือ พิจารณาถึงระบบการคมนาคมขนส่งสะดวกสบายเพียงใด สมาชิกทุกคนในบ้านสามารถเดินทางไปยังที่ทำงานและสถานศึกษาได้อย่างสะดวกนอกจากนี้ยังต้องเปรียบเทียบราคากับบ้านในบริเวณใกล้เคียงว่ามีราคาใกล้เคียงกันหรือไม่อย่างไร โดยพิจารณาจากข้อดีข้อเสียต่าง ๆ

3.พิจารณาเจ้าของบ้านเดิม / ผู้ขาย

ผู้บริโภคจะมองข้ามปัจจัยนี้มิได้เด็ดขาด ยิ่งถ้าบ้านมือสองที่ต้องการจะซื้อนั้นเป็นบ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี ก่อนจะประมูลนั้นต้องสำรวจก่อนว่ายังมีผู้อยู่อาศัยเดิมอยู่อาศัยหรือไม่ ถึงปัจจุบันทางกรมบังคับคดีจะมีการบังคับใช้กฎหมายการฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยเดิมก็ตาม เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงปัญหาดังกล่าว จึงควรสำรวจให้แน่ใจเสียก่อน หรือถ้าซื้อบ้านจากนายหน้าก็ควรจะเลือกนายหน้าที่ไว้วางใจได้ สำหรับค่าคอมมิชชั่น 3 % นั้น นายหน้าจะเก็บจากผู้ขาย แต่ผู้ซื้ ควรตรวจสอบประวัติของบริษัทนายหน้านั้นอย่างรอบคอบ

4.พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ

ปัญหาที่เกิดขึ้นทั่ว ๆ ไป คือ ผู้ซื้อไม่มีเงินออมมากพอ จึงต้องกาศัย "เงินกู้" เพราะน้อยคนนักที่จะมีเงินออมมากพอที่จะซื้อบ้านมือสองด้วยเงินสด
ปัจจัยที่ธนาคารนำมาพิจารณาในการขอสินเชื่อจะไม่ต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่นัก ไม่ว่าจะเป็น รายได้ ความสามารถในการผ่อน อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน ประเภทของหลักทรัพย์ค้ำประกัน คือ บ้านหรือทาวน์-เฮ้าส์ที่ซื้อและเงินดาวน์หรือเงินวางมัดจำ
ตัวอย่างเช่น ผู้กู้มีรายได้ประจำ 20,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ย 6.75% ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ซื้อบ้านในราคา 625,000 บาท และกู้เงินได้ 500,000 บาท ผ่อน 30 ปี เดือนละ 5,200 บาท หากวงเงินที่ได้ไม่พอซื้อ ธนาคารจะแนะนำให้หาคนกู้ร่วมหรือลดขนาดบ้านลง

5.พิจารณาค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

สุดท้ายผู้ซื้อจะต้องมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก คือ ค่าธรรมเนียมการโอนในกรณีที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นจะจ่าย 2% ของราคาประเมิน นอกจากนี้ยังมีค่าจำนองอีก 0.01% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับการขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของบุคคลธรรมดาที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือขายห้องชุดที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือที่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 0.11% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับกรณีการซื้อบ้านจากนิติบุคคล

ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาทุกปัจจัยอย่างถี่ถ้วน และคำนวน มูลค่าบ้านที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตในกรณีที่ต้องการขายต่อ

ลักษณะบ้านที่ดี#2 ตามลักษณะฮวงจุ้ย(บทความเสริม)

แล้วทำไมลูกถึงสร้างปัญหามากมายให้กับพ่อ เมื่อดูดวง ดูชื่อ และดูนรลักษณ์ ทุกคนก็อยู่ในจุดราศีดีมีวาสนา จึงเหลือแต่เรื่องที่อยู่อาศัย น่าจะมีจุดตำหนิทำให้เกิดเรื่องกับเจ้าของบ้านและผู้อยู่อาศัย
ผู้เขียนเองก็ไม่เคยได้เห็นบ้านของตระกูลอยู่บำรุง พอดีหนังสือ พิมพ์หลายฉบับได้ทำแผนผังลักษณะบ้าน ตำแหน่งที่ตั้ง และทิศทางเข้าออก จึงพอจะนำมาวิเคราะห์หาสาเหตุของเรื่องวุ่นวายต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับตระกูลอยู่ บำรุง
ดูตามแผนผังบ้านพักริมคลองของ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง สร้างบ้านคฤหาสน์ใหญ่เป็นอาณาจักรบนเนื้อที่ 15 ไร่ มีทางเข้าออกสอง ทาง
เส้นทางแรก เป็นด้านหน้าบ้าน เข้าออกตามปกติ ทางถนน เอกชัย ซอย 125 ถนนเอกชัยอยู่ทางด้านทิศเหนือของบ้าน และตัดแยกเข้า ซอยผ่านหน้าบ้านทิศตะวันตก
เส้นทางที่สอง - อยู่ด้านหลังของตัวบ้าน เข้าซอยเอกชัย 119 ผ่านข้างวัดบางบอน โค้งเข้าทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ของพื้นที่บ้าน
เส้นทางแรกเข้าทางมุมบ้านทิศตะวันตกเฉียงใต้ เป็นทิศดาว เสาร์ ซึ่งเป็นทิศกาลกิณีของวันเกิดเจ้าบ้าน คือ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง เกิดวันพฤหัสบดี วันเสาร์เป็นกาลกิณี และดาวเสาร์สถิตในราศีกรกฎของดวง ชะตาเกิด มีตำแหน่งเสื่อมเป็นประ จึงส่งผลให้โทษมากกว่าให้คุณ ทิศอิทธิพลดาวเสาร์ จะนำความวินาศเสื่อมเสียมาสู่เจ้าของบ้าน เป็นแต่เรื่อง ผิดหวังทุกข์ระทมไม่รู้สร่าง เส้นทางหน้าบ้านเป็นทางเอกเมื่อเข้าทิศไม่ดีจึงให้ โทษ
เส้นที่สองเข้าทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ ตำแหน่งทิศดาว อังคาร เป็นดาวบาปเคราะห์ให้โทษ สร้างความปั่นป่วนวุ่นวาย ขัดแย้ง ทะเลาะวิวาท การใช้กำลังเข้าประหัตประหารกัน ทิศดาวอังคารเป็นทิศอริ ของ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง เส้นทางนี้จึงให้โทษนำแต่เรื่องร้ายเข้าสู่บ้าน
ดูตามลักษณะทิศทางเข้าบ้าน จึงไม่ค่อยเป็นมงคลกับเจ้าของ บ้าน ตามหลักฮวงจุ้ย เส้นทางถนนเรียกทางเสือขาว รอบบ้านของ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง มีถนนอยู่สามเส้นทาง 1.ถนนเอกชัยเส้นใหญ่ทางทิศ เหนือ 2.ซอยเอกชัย 125 เข้าหมู่บ้านชลิกา ทางทิศตะวันตก 3.เส้นทางตัด ผ่าเข้ากลางพื้นที่ ในบ้านทางทิศใต้ ส่วนหลังบ้านเป็นคลองลำลางอยู่ทิศ ตะวันออก เรียกว่า มังกรเขียว
ทางเสือขาว ธาตุไฟ ทางมังกรเขียว ธาตุน้ำ ธาตุไฟมี 3 ทาง ธาตุน้ำมี 1 ทาง ทำให้บ้านร้อนเพราะธาตุไฟมากกว่าธาตุน้ำ ขาดความสมดุล จึงทำให้คนในบ้านร้อน อยู่ไม่เป็นสุข มีแต่เรื่องเดือดร้อน เข้าบ้าน
ด้านหลังบ้านมีคลองไม่เหมาะกับบ้านนักการเมืองหรือนักธุรกิจ เพราะหลังพิงไม่มั่นคง อ่อนไหวไปตามกระแสน้ำ ขาดแรงสนับสนุนจาก ผู้ใหญ่ หลังบ้านข้ามคลองมีเมรุเผาศพวัดบางบอนตั้งอยู่ ถือเป็นสิ่งอัปมงคล หน้าบ้านมีน้ำพุตั้งอยู่ ทำให้สิ่งไม่ดีจะไหลเข้าบ้านแตกกระจาย ทิศตะวันตก หน้าธาตุไฟ ไม่เหมาะกับการที่จะมีน้ำมาขวาง ตามตำราฮวงจุ้ยได้มีข้อห้าม ไว้ ไม่ให้ขุดบ่อหรือทำสระอยู่หน้าบ้าน จะทำให้คนในบ้านตาบอด

ลักษณะบ้านที่ดีตามหลักฮวงจุ้ยมีกฎเกณฑ์ ดังนี้
1.การปลูกบ้าน ทิศที่เป็นมงคลที่สุด คือ ทิศใต้ ถ้าไม่ติด ความจำเป็นอื่นๆ แล้ว ควรหันหน้าบ้านไปทางทิศใต้จะให้คุณที่สุด
2.ซ้ายมือของบ้านควรมีบ่อน้ำหรือทางน้ำไหล ซึ่งจะทำให้ถูก โฉลก เพราะเป็นทางมังกรเขียว
3.ส่วนด้านขวามือของบ้าน ซึ่งเป็นทางเสือขาว ควรเป็นถนน หรือที่ราบ ไม่ควรมีบ่อน้ำ
4.หลังบ้านเรียกว่านักรบสีเทา หรือเต่าดำ ควรเป็นภูเขาหรือ มอ หรือปลูกต้นไม้สูงๆ เพื่อป้องกันสิ่งชั่วร้ายและวิญญาณร้ายเข้าทางหลัง บ้าน
ในพื้นที่ 15 ไร่ ของ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง มีสิ่งปลูกสร้าง ทั้งหมด 12 หลัง เริ่มจากบ้านเลขที่ 182 และ 182/1-11 บ้านพักของ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง อยู่บ้านเลขที่ 182/11 ส่วนหลังอื่นๆ เป็นที่อยู่ของลูกๆ ทั้งสามคน และบรรดาญาติพี่น้องบริวาร
ลักษณะบ้านเลขที่ 182/11 เป็นบ้านทรงสเปน ตามสไตล์ฝรั่ง ตามความชอบของเจ้าบ้าน บริเวณบ้านตกแต่งเป็นสวนหย่อม มีน้ำพุกลาง สวน สอดแซมด้วยต้นไม้ใหญ่น้อย ประตูเป็นอัลลอยด์
ปัญหาที่เกิดขึ้นกับตระกูลอยู่บำรุงไม่หยุดหย่อน น่าจะมาจาก บ้านใหญ่ของ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง เพราะเลขที่บ้านได้มีอิทธิพลเลข 13 เลขอาถรรณพ์
เลข 182/11 รวมกันได้เลข 13 ถือว่าเป็นเลขให้โทษ เป็นเลขแห่งความโกลาหล และการถูกทำลายจนพินาศ แสดงถึงการนำเอา อำนาจมาใช้อย่างผิดๆ และส่งผลความวิบัติแก่ผู้ใช้
เลข 13 จึงเป็นเลขอันตราย เตือนให้ระวังสิ่งเร้นลับ หรือสิ่งอันไม่คาดคิดจะบังเกิดขึ้น อดีตที่ผ่านมาน่าจะเป็นเครื่องเตือนใจ ร.ต.อ.เฉลิม อยู่บำรุง เคยถูก รสช.เมื่อปี 2534 จนต้องหนีไปลี้ภัยต่าง ประเทศมาแล้ว คราวนี้ลูกชายคนเล็กก็ต้องมาหลบหนีคดีฆ่าคนตาย
เลข 13 เลข 1 ดาวอาทิตย์ หมายถึง ผู้นำ เลข 3 ดาวอังคาร ดาวให้โทษ เพราะเป็นดาวมรณะของโลก เพราะอยู่ในราศีพิจิก ภพมรณะ ของราศีเมษ ตำแหน่งลัคนาโลก เลข 1 กับ เลข 3 เป็นเลขคู่ศัตรู เมื่อมาอยู่ร่วมกันจึงให้โทษรุนแรง
เลขคู่นี้ชาวอียิปต์กับเมโสโปเตเมีย ถือกันว่าเลข 13 เป็นเลขร้ายมานานก่อนจะใช้คริสต์ศักราช การที่ชาวยุโรปถือเลขคู่นี้เป็นเลข ร้าย เพราะเมื่อพระเยซูไครส์ก่อนจะประสบเคราะห์สิ้นพระชนม์ชีพ พระองค์ได้ร่วมเสวยพระกระยาหารกับบรรดาสาวกเป็นครั้งสุดท้าย ซึ่งมีบุคคลร่วมโต๊ะอาหารทั้งหมด 13 คนพอดี ชาวยุโรปจึงถือเลข 13 ไม่ดี ที่ทำให้พระเยซูคริสต์ต้องสิ้นพระชนม์
เลข 13 จึงเป็นเลขอันตราย แม้แต่ประเทศไทยก็คือต้องอา ถรรณพ์มาแล้ว เมื่อสมัยเหตุการณ์ 14 ตุลาที่ผ่านมา และ 17 พฤษภาทมิฬ เพราะอักษร 13 ตัว ถนนราชดำเนิน
เลข 13 เป็นเลขมหัศจรรย์ หากผู้ใดเข้าถึงเคล็ดลับของเลข 13 และนำมาใช้ให้ถูกต้อง จะส่งผลให้มีอำนาจและอิทธิพลเหนือผู้อื่น.

ลักษณะบ้านที่ดี#2 ตามลักษณะฮวงจุ้ย

ลักษณะบ้านที่ดีตามลักษณะฮวงจุ้ยที่ดี
เขียนโดย หมอจุ๋ม

จะจัดบ้านอย่างไรให้ถูกโฉลก ถูกที่ ถูกกับ "ฮวงจุ้ย" เราต้องรู้จุดโชคลาภของบ้านเรา ว่าจะต้องประดับอะไรไว้ที่ไหนดี มีอะไรบ้างที่เป็นสิ่งมงคลที่ควรประดับไว้ในบ้านเราบ้าง

การหาจุดโชคลาภของบ้านมีหลายวิธี

วิธีดั้งเดิมคือหาจากตำแหน่งชัยภูมิของบ้าน ทั้ง 4 ด้านคือ เสือ มังกร หงส์ และเต่า โดย
เสือ แทนความหมายของบารมี ทิศตะวันตก
มังกร แทนอำนาจ ทิศตะวันออก
หงส์ แทนโชคลาภ ทิศใต้
เต่า เทนความมั่นคง ทิศเหนือ
Image
ดังนั้นในที่นี้ตำแหน่งจุดโชคลาภจึงเป็น "หน้าบ้าน" ที่พลังชี่ไหลเข้า ส่วนจะเป็นโชคลาภที่ดีหรือไม่นั้นขึ้นกับลักษณะบริเวณหน้าบ้าน และหน้าบ้านที่ไม่ดี หรือ "อับโชค" คือ
1. ถนนหน้าบ้านวิ่งหนีจาก อาทิ บริเวณทางโค้ง
Image
2. ถนนหน้าบ้านเป็นรูปคันเบ็ด หรือลักษณะหักมุมเข้าสู่บ้าน ค่อนข้างเลวร้ายมาก โชคลาภจะวิบัติ ทรัพย์สมบัติไม่มีเหลือ
Image
3. หน้าบ้านอุดตัน เช่น มีอาคารสูงในฝั่งตรงข้าม มีเสาไฟฟ้าแรงสูง ต้นไม้ใหญ่ขวางทางเข้าบ้าน
4. หน้าบ้านมีสิ่งปฏิกูลเน่าเหม็น อาทิ กองขยะ น้ำเน่าเสีย โรงงาน โรงชำแหละสัตว์ ฟาร์มสัตว์
5. หน้าบ้านเป็นวัด ศาลเจ้า สุสาน
6. หน้าบ้านมีลักษณะทึบตัน อาทิ กำแพงทึบ ประตูรั้วทึบ เหมือนกำแพงคุก จะให้ดีควรมีลักษณะ
โล่งเพื่อรับพลัง

วิธีการแบ่งพื้นที่อาคารบ้านเรือน

ยืนกลางอาคารหรือห้อง หันหน้าไปด้านหน้าอาคารหรือห้อง (ยึดหลักประตูทางเข้าเป็นด้านหน้า) แบ่งห้องออกเป็น 9 ส่วนเท่าๆกัน โดยสามารถแบ่งได้ที่ห้องรับแขก ห้องนอน เช่น
Image
ช่องที่ 1 อุปถัมภ์ หมายถึง ผู้อุปถัมภ์, ผู้ค้ำจุน ถ้าทำการค้าหมายถึง ลูกค้า ทำงานกินเงินเดือนหมายถึงเจ้านาย
• หมายถึง ตำแหน่งมังกรเขียว คือความเจริญรุ่งเรือง เป็นตำแหน่งของสิ่งศักดิ์สิทธิ์ควรวางองค์เทพ เพราะถือว่าเป็นตำแหน่งประตูสวรรค์
• สามารถวาง เรือใบ ตู้ปลา ภาพแผนที่โลก-จักรวาล

ช่องที่ 2 ธุรกิจ หมายถึง การค้าสำหรับผู้ประกอบการ หรือผู้ที่ทำงานกินเงินเดือน หมายถึง หน้าที่การงาน ตำแหน่งหน้าที่
• ควรวางสัญญลักษณ์ที่เกี่ยวกับธุรกิจของเรา
• วางคฑายู่อี่ ทำให้หน้าที่การงานมั่นคง

ช่องที่ 3 เรียนรู้ หมายถึง วิสัยทัศน์ เป็นตำแหน่งของการวางแผน (ซึ่งถือว่าสำคัญ)
• วางโคมไฟ โต๊ะทำงาน โต๊ะคอม
• ข้อแม้ คือ เป็นตำแหน่งที่อยู่หน้าบ้านดังนั้นไม่ควรนั่งหันหลังให้ประตู
• ด้านหลังของโต๊ะทำงานอย่าแขวนนาฬิกา

ช่องที่ 4 บริวาร หมายถึง บุตรหลาน ลูกหลาน ลูกน้อง ผู้ใต้บังคับบัญชา คนรอบข้าง
• ติดรูปภาพเด็กๆ
• ทำเป็นที่เล่นกิจกรรมของเด็กๆ

ช่องที่ 5 สามัคคี หมายถึง ความรักความสามัคคีของครอบครัว องค์กร ถ้าหายไปจะเกิดการแก่งแย่งชิงดี สุขภาพจะไม่ดี

ช่องที่ 6 รุ่งเรือง หมายถึง ความเจริญรุ่งเรืองครอบครับรวมถึงสุขภาพของคนในบ้าน
• ควรวางดอกไม้ ต้นไม้

ช่องที่ 7 ความรัก หมายถึง ความรักความสัมพันธ์ ทั้งภายในครอบครัวและสังคม คนรอบข้างที่จะต้องมีปฏิสัมพันธ์ด้วย
• ต้องวางของที่เป็นคู่ๆ
• ห้ามเด็ดขาดในการวางอุปกรณ์กีฬาการต่อสู้

ช่องที่ 8 ชื่อเสียง หมายถึง เครดิต การยอมรับจากบุคคลทั้งหลาย การจดจำ
• วางเตาไฟ โคมไฟ ไม่ควรวางน้ำ
• นกยูงรำแพนหาง
• เครื่องเสียง
• ดอกไม้สีแดง
• ม้า

ช่องที่ 9 เงินทอง หมายถึง รายได้ ความมั่งคั่ง โชคลาภ
• ต้นส้ม ซึ่งสื่อถึงความร่ำรวยมั่งคั่ง ลูกส้มหมายถึง ก้อนทอง
• วางเซฟ

ข้อระวัง

* วงกบประตู - หน้าต่าง ที่ไม่อยู่ในสภาพปกติ วงกบแตกร้าว ประตูมีเสียง จะทำให้เกิดการแตกร้าวทะเลาะกันของครอบครัว หากปิดไม่สนิท จะทำให้เงินทองรั่วไหล
* ประตู หมายถึง ปากผู้ใหญ่ พ่อแม่
* หน้าต่าง หมายถึง ลูก และหมายถึง สายตาและวิสัยทัศน์
* ของที่ไม่ควรวางโชว์ ได้แต่ ของมีคม มี คันเบ็ด ปืน ควรเก็บให้มิดชิด