ซื้อบ้านตอนนี้ดีไหม

ผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ แนะซื้อบ้านช่วงนี้ คุ้มยิ่งกว่าคุ้ม

Posted on Monday, September 24, 2007
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้สัมภาษณ์ผ่านรายการ Hard Topic ทาง Money Channel ว่า ขณะนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมออกมาเสนอขายแก่ประชาชนเป็นจำนวนมาก โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ มีอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ 3.3 หมื่นหน่วย โดย 2 ใน 3 ของอสังหาฯ เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นจำนวนที่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นไม่ได้ขยายตัวตามคอนโดมิเนียม จึงดูเหมือนว่ามีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ค่อนข้างมาก

สำหรับคอนโดมิเนียมที่มีการก่อสร้างในปัจจุบัน ส่วนใหญ่จะมีราคาประมาณ 1 – 2 ล้านบาท โดยจะอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนแถวชานเมืองจะไม่ค่อยมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมมากนัก เพราะยังมีปัญหาเรื่องความสะดวกสบาย

ส่วนที่มีผู้เป็นห่วงว่า ในอนาคตราคาคอนโดมิเนียมอาจจะลดลง ถ้าหากยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องนั้น ดร.โสภณบอกว่า ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลที่เหมาะสม ก็ไม่น่าเป็นห่วง อย่างไรก็ตามไม่อยากให้กังวลมากเกินไป เพราะโครงการที่ประกาศว่าจะก่อสร้างนั้น อาจจะไม่ผ่านกฎหมายสิ่งแวดล้อม หรือกฎหมายผังเมืองก็ได้ ทั้งนี้ ผู้บริโภคควรตรวจสอบข้อมูลอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อด้วย

ปัจจุบันราคาที่ดินที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้นปีละ 9.9% จากปกติ 5% ส่วนที่ดินที่อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมินั้น ในช่วงที่สนามบินยังไม่เปิดให้บริการ ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้น แต่หลังจากที่สนามบินเปิดใช้บริการแล้ว ราคาที่ดินบริเวณแนวเส้นทางขึ้นลงของเครื่องบินก็จะลดลง เพราะมีปัญหาเรื่องเสียงดัง ทำให้ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ ส่วนบริเวณที่อยู่ห่างออกมาและได้รับผลกระทบทางเสียงไม่มากนัก ราคาที่ดินก็ยังมีการเติบโตปีละ 4 – 5% เพราะยังมีความต้องการจากภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสนามบิน

ดร.โสภณบอกว่า ปัจจุบันสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจะมีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 6 – 7% ถ้าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายตามธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ก็จะมีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคไม่มากนัก เพราะอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันถือว่าค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว นอกจากนั้นก็ไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการเช่นกัน เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเข้ามาระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์แทนการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมก็เริ่มมียอดขายเพิ่มขึ้น เนื่องจากการเมืองมีความชัดเจน ประกอบกับ ธปท. มีแนวโน้มจะลดอัตราดอกเบี้ย และธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันการออกสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามบ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ที่มีความต้องการเข้ามานั้น จะมีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท โดยมีผู้ซื้อเป็นพนักงานที่มีรายได้ประจำ ส่วนบ้านที่มีราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของกิจการ ซึ่งถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ก็จะไม่ซื้อบ้าน ดังนั้น ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านราคาแพง ก็สามารถใช้ช่วงเวลานี้ต่อรองราคากับผู้ประกอบการได้

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมในบางทำเลเริ่มใช้เวลาในการขายมากขึ้น เพราะจำนวนโครงการมีมาก ในขณะที่ความต้องการมีจำนวนจำกัด อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการก็ยังไม่ลดราคาลง เพราะราคาคอนโดมิเนียมในวันที่อาคารสร้างเสร็จจะเพิ่มขึ้นจากวันเปิดจองประมาณ 20%

นายอธิปเผยว่า โครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มีผู้อยู่อาศัยจริง 65 – 70% ซื้อเพื่อปล่อยเช่า 15 – 20% และนักเก็งกำไร 10 – 15% อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้มีนักเก็งกำไรมากจนเกินไป จึงมีข้อกำหนดว่า การเปลี่ยนสัญญาซื้อขายจะต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ประกอบการด้วย รวมทั้งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญา 1 – 5% ของราคาคอนโดมิเนียม

นายกสมาคมอาคารชุดไทยบอกว่า ปี 2551 ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นจากปี 2550 เนื่องจากเศรษฐกิจเริ่มจะฟื้นตัว และการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น ดังนั้น ผู้ที่มีความจำเป็นก็ควรรีบซื้อในช่วงเวลานี้ ซึ่งจะได้สินค้าในราคาที่ถูก ส่วนผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ช่วงเวลานี้ก็ถือว่าเหมาะสมแก่การลงทุน เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ประมาณ 3% ขณะที่ผลตอบแทนต่ำสุดของการปล่อยเช่าอยู่ที่ 7 – 8% และราคาคอนโดมิเนียมก็ปรับเพิ่มขึ้นปีละ 3%

นอกจากนี้นายอธิปยังแนะนำวิธีการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมด้วยว่า
1. ต้องอยู่ในทำเลที่มีโอกาสเติบโตและทำให้ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้น
2. คุณภาพของคอนโดมิเนียมเมื่อเทียบกับราคา
3. มีผู้ดูแลอาคารหรือไม่ เพราะถ้าอาคารทรุดโทรม ก็จะไม่สามารถขายต่อได้ในอนาคต

นายอธิปบอกว่า ปัจจุบันศุภาลัยมีกำไรขั้นต้นประมาณ 40% โดยปีนี้ศุภาลัยจะเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 1.1 หมื่นล้านบาท แต่ถ้ารวมกับโครงการเดิมที่มีอยู่ จะมีมูลค่ารวม 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้เป็นอสังหาฯ ที่พร้อมขาย 3 พันล้านบาท

สำหรับโครงการ “ศุภาลัย ปาร์ค” ที่จะเปิดตัวในวันที่ 28 ก.ย. - 3 ต.ค.นี้ ตั้งอยู่บริเวณสี่แยกเกษตร ซึ่งถือว่ามีความสะดวกสบาย เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างมากทั้งห้างสรรพสินค้า สถาบันศึกษา และแหล่งงาน และในอนาคตก็จะมีรถไฟฟ้าผ่านด้วย โดยโครงการนี้มีราคาเริ่มต้นที่ตารางเมตรละ 36,500

ติดตาม Hard Topic ทาง Money Channel True Visions 80 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์ เวลา 13.00 – 14.00 น.

ช่องทางการรับชม Money Channel : True Visions ช่อง 80, จานดาวเทียม Samart DTH ช่อง 08 และเคเบิลทีวีท้องถิ่นทั่วประเทศ ช่อง 30