คอนโดมิเนียมcondominium

การเลือกซื้อห้องชุดcondominium

condominiumหรืออาคารชุด เป็นที่อยู่อาศัยอีกประเภทหนึ่งที่ได้รับความนิยมมาอย่างยาวนานกว่า 20 ปี เนื่องจากวิถีชีวิตของคนโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครหรือเมืองใหญ่ๆ ได้เปลี่ยนแปลงไป จากปัญหาการจราจรที่ติดขัดทำให้คนทำงานแข่งขันกับเวลากันมากขึ้น จึงมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเขตเมืองสามารถเดินทางไป-กลับได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ในขณะที่ที่ดินในเขตเมืองมีราคาแพง การหาซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยที่มีเนื้อที่หรือมีบริเวณอย่างเช่น บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ เป็นไปได้ยาก condominium จึงเป็นที่อยู่อาศัยทางเลือกใหม่อย่างเลี่ยงไม่ได้

ตั้งแต่คอนโดมิเนียมเริ่มมีการก่อสร้าง ซื้อ-ขาย กันเมื่อกว่า 20 ปีที่แล้วความนิยมในการซื้อหาก็เริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ จากสภาพปัญหาดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น ประกอบกับค่านิยมของคนรุ่นใหม่หันมาสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในลักษณะของตึกระฟ้ามากขึ้น นอกจากความสะดวกในการเดินทางแล้ว ยังเป็นที่อยู่อาศัยที่ดูแลรักษาง่ายกว่า บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ ทำให้ condominiumกลายเป็นสัญลักษณ์คู่กับการดำเนินชีวิตของคนรุ่นใหม่ไปโดยปริยาย ทำให้เกิดโครงการcondominiumขึ้นมากมายโดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูจนทำให้เกิดปัญหาcondominiumล้นตลาดในเวลาต่อมาและเป็นปมปัญหาหนึ่งที่ทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยต้องตกอยู่ในภาวะวิกฤติอยู่นานหลายปี

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันยังมีผู้ที่นิยมซื้อหาcondominiumอยู่ตลอดเวลา เนื่องจากหลังภาวะวิกฤติcondominiumมีราคาที่ถูกลง จนขณะนี้condominiumระดับราคาสูงในย่านใจกลางเมืองเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะขาดตลาดอีกครั้ง แต่ขณะเดียวกันก็ยังมีcondominium ที่ยังสร้างค้างรอกลับเข้าสู่ตลาดอีกจำนวนไม่น้อยเช่นเดียวกัน การซื้อห้องชุดในcondominiumเป็นสิ่งจำเป็นที่ผู้ซื้อจะต้องเรียนรู้ เพราะเป็นที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะต่างไปจากบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ประกอบกับ เป็นที่อยู่อาศัยที่มีพระราชบัญญัติอาคารชุด ควบคุมในหลายเรื่อง ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อจึงควรที่จะทำการศึกษาสิทธิ และหน้าที่ในการอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมให้เข้าใจเสียก่อนจะไม่ทำให้เกิดปัญหายุ่งยากในภายหลัง การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมจึงมีข้อควรพิจารณาดังนี้

-สถานที่ตั้งของโครงการ เป็นปัจจัยแรกที่ต้องศึกษาเช่นเดียวกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น นอกจากการเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมกับการประกอบภารกิจประจำวันโดยคำนึงถึงความสะดวกรวดเร็วในการเดินทางแล้ว สิ่งที่ควรพิจารณาเพิ่มเติม คือ สภาพที่ตั้งโครงการ ผู้ขายจะต้องระบุเนื้อที่ ขนาดความกว้าง ความยาว อาณาเขตที่ติดกับที่ดินข้างเคียงไว้อย่างชัดเจน รวมทั้งเส้นทางเข้าออก ทางสาธารณะ ทางภาระจำยอม และสภาพที่ดินที่จะต้องยกให้กับนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายในภายหลัง

-ตรวจสอบรายละเอียดของโครงการ ได้แก่ พื้นที่ขาย จำนวนห้องชุด จำนวนชั้น ประเภทการใช้สอยของคอนโดมิเนียม เป็นคอนโดมิเนียมสำหรับพักอาศัยเพียงอย่างเดียว หรือเป็นคอนโดมิเนียมที่สามารถประกอบการพาณิชย์กรรมได้ มีส่วนไหนที่จะจัดทำเป็นอพาร์เมนต์หรือเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์หรือไม่ ทรัพย์สินใดที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางให้กับผู้ซื้อ หรือทรัพย์สินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดให้มีขึ้นและขายบริการให้กับผู้อยู่อาศัย การจัดพื้นที่ใช้สอยสำหรับประกอบธุรกิจประเภทต่างๆ เช่น ภัตตาคาร ศูนย์การค้า มีรายละเอียดอย่างไร อยู่เป็นสัดเป็นส่วนดีหรือไม่ และต้องตรวจสอบให้แน่ชัดว่า สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีให้บริการจะเป็นของนิติบุคคล หรือให้บุคคลภายนอกเข้ามาบริหารงาน เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ผู้ซื้อจะต้องรู้ตั้งแต่ต้นว่า การอยู่อาศัยในโครงการนั้น การใช้บริการต่างๆ เป็นอย่างไร ค่าใช้จ่ายในการบริหารสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ใครเป็นผู้รับภาระ นอกจากนั้นผู้ซื้อยังต้องสอบถามการจัดเก็บค่าน้ำประปาคิดในอัตราเท่าใด โทรศัพท์ในโครงการเป็นโทรศัพท์ประเภทใด สายตรง หรือโทร.ผ่านศูนย์

-ที่จอดรถหรืออาคารจอดรถมีอยู่เพียงพอหรือไม่ และเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลควบไปกับกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน หรือจะต้องซื้อที่จอดรถเพิ่ม ซึ่งต้องมีระบุไว้อย่างชัดเจน

-ตรวจสอบระบบความปลอดภัยในโครงการ ตามที่กฎหมายกำหนดไว้มีครบถ้วนหรือไม่ เช่น สัญญาณเตือนภัย ทางหนีไฟที่อยู่ในตำแหน่งที่หลบหนี้ได้ ดวงไฟฉุกเฉินตามทางเดิน ระบบดับเพลงและอุปกรณ์ดับเพลิง เครื่องตรวจจับความร้อนและหัวฉีดน้ำอัตโนมัติ เป็นต้น นอกจากนั้น ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบ แสงสว่างภายในโครงการว่ามีเพียงพอหรือไม่ มิเตอร์ไฟฟ้าใช้ขนาดเท่าใด รองรับการใช้ไฟฟ้าภายในโครงการได้อย่างเพียงพอหรือไม่ ส่วนการรักษาความปลอดภัยในด้านของการดูแลทรัพย์สิน การป้องการการถูกโจรกรรม ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบ ระบบรักษาความปลอดภัยต่างๆ ด้วยเช่นกัน ได้แก่ ระบบควบคุมการเข้าออกภายในอาคาร การติดตั้งโทรทัศน์วงจรปิด จำนวนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และจุดในการรักษาความปลอดภัย เป็นต้น

-ตรวจสอบการบริหารอาคารชุด ภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้กำหนดให้คอนโดมิเนียมจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดมาบริหารงาน มีคณะกรรมการอาคารชุดซึ่งมาจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเป็นผู้ดูแลควบคุมการบริหารของผู้จัดการนิติบุคคล ตามระเบียบข้อบังคับที่จะต้องมีการเขียนโดยมีกฎหมายอาคารชุดรองรับ ขึ้นเพื่อใช้ในการดูแล รักษา กำหนดสิทธิ และหน้าที่ของผู้อยู่อาศัย เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของคอนโดมิเนียมนั้นๆ

ผู้ซื้อจะต้องศึกษาระเบียบข้อบังคับของอาคารชุดให้เข้าใจอย่างชัดเจนเสียก่อน ว่า คอนโดมิเนียมที่จะซื้อมีข้อห้ามอะไรบ้างยอมรับได้มากน้อยขนาดไหน ภาระค่าใช้จ่ายที่จะต้องเสียทั้งในเรื่องของกองทุนส่วนกลาง ที่บางโครงการจะให้จ่ายเพียงครั้งเดียว หรือเก็บเป็นรายปี เพื่อเป็นกองทุนสำหรับการจัดซื้อหรือซ่อมแซมอุปกรณ์ หรือส่วนต่างๆ ในอาคาร ตามมติของคณะกรรมอาคารชุด และค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ซื้อจะต้องเสียเป็นรายเดือนคิดอัตราตามขนาดของพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตร เพื่อใช้จ่ายในด้านต่างๆ เช่น ค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ค่าจัดเก็บขยะ ค่าทำความสะอาดอาคาร เป็นต้น ภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องรู้และมีหน้าที่ในการจ่ายตามข้อบังคับที่แต่ละโครงการจะกำหนดไว้

นอกจากนี้ ผู้ซื้อจะต้องสอบถามถึงวิธีการจัดตั้งนิติบุคคลและการบริการจัดการในช่วงเริ่มเปิดโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่เจ้าของโครงการจะเป็นผู้บริหารก่อนที่จะถ่ายโอนมาให้ผู้อยู่อาศัย ผู้ซื้อจะต้องทราบว่าเมื่อใดเจ้าของโครงการจะถ่ายโอนการบริหารมาให้ผู้อยู่อศัยในโครงการ มีกระบวนการและเงื่อนไขอย่างไร

ข้อพิจารณาอีกประการหนึ่งที่สำคัญ สำหรับผู้ซื้อที่ซื้อคอนโดมิเนียม ภายหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจ ซึ่งจะขายลดราคาลงมาจากการเปิดขายในช่วงก่อนหน้าวิกฤติ ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบกับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ให้แน่ชัดเสียก่อนว่า ราคาที่ซื้อไปผู้ขายสามารถไถ่ถอนจำนองห้องชุดเพื่อโอนให้กับลูกค้าได้หรือไม่ เพราะหลายๆ โครงการที่นำมาขายลดราคาในช่วงหลังมักประสบปัญหาไม่สามารถโอนให้กับผู้ซื้อได้ เพราะราคาที่ตั้งขายไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้คืนสถาบันการเงินเจ้าหนี้ ผู้ซื้อจึงต้องระวังและตรวจสอบเป็นพิเศษ


……………………………
ข้อมูลอ้างอิง
หนังสืออ่านก่อนซื้อบ้าน เรื่องการเลือกซื้ออาคารชุด
หนังสือ Home Buying Guide เรื่องวิธีการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม
ทำเนียบธุรกิจบ้านจัดสรร 91 เรื่อง เรื่องหน้ารู้ถ้าจะอยู่คอนโดฯ