บ้านมือสอง

กลยุทธ์การเลือกซื้อบ้านมือสอง

วิศิษฐ์ คุณาทรกุล



ในยุคที่เศรษฐกิจทรงตัวเช่นปัจจุบัน คงปฏิเสธไม่ได้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มลดลง สังเกตได้จากตัวเลขดัชนีทางเศรษฐกิจที่มีการเติบโตอย่างถดถอย ในขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคยังมีเท่าเดิม “บ้าน” หนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีความสำคัญกับผู้บริโภคซึ่งความต้องการบ้านของผู้บริโภคนั้น มักสวนทางกับกำลังซื้อเสมอ ดังนั้น “บ้านมือสอง” จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการตอบสนองความต้องการซื้อบ้านในยุคนี้ มาดูกันว่าปัจจัยในการเลือกซื้อบ้านมือสองนั้นต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง

1.สำรวจความต้องการของผู้ซื้อ

ก่อนอื่นต้องดูความต้องการก่อนว่าต้องการบ้านประเภทไหน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวนเฮาส์ หรือ คอนโดมิเนียม โดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยอย่างคุ้มค่าที่สุด รวมทั้งระบุทำเลที่ต้องการ ซึ่งต้องมีความสะดวกสบายในการเดินทางสำหรับทุกสมาชิกในครอบครัว

2.สำรวจสภาพบ้าน/ราคา

เมื่อสำรวจความต้องการของผู้ซื้อแล้ว ได้บ้านตามที่ต้องการ ก็ต้องทำการสำรวจสภาพบ้าน ว่ามีความพร้อมอยู่มากน้อยเพียงใด ต้องทำการต่อเติมซ่อมแซม คำนวนงบประมาณในการซ่อมแซมบ้านบวกเพิ่มไปในราคาบ้าน หรือ บางกรณีผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช่จ่ายนั้น และสำรวจระบบประปา ไฟฟ้า ว่ามีความพร้อมในการใช้งานหรือไม่ รวมทั้งสำรวจสภาพแวดล้อมรอบ ๆ โครงการ ใกล้สาธารณูปโภค เช่น ศูนย์การค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือสถานีตำรวจ เป็นต้น และสิ่งสำคัญ คือ พิจารณาถึงระบบการคมนาคมขนส่งสะดวกสบายเพียงใด สมาชิกทุกคนในบ้านสามารถเดินทางไปยังที่ทำงานและสถานศึกษาได้อย่างสะดวกนอกจากนี้ยังต้องเปรียบเทียบราคากับบ้านในบริเวณใกล้เคียงว่ามีราคาใกล้เคียงกันหรือไม่อย่างไร โดยพิจารณาจากข้อดีข้อเสียต่าง ๆ

3.พิจารณาเจ้าของบ้านเดิม / ผู้ขาย

ผู้บริโภคจะมองข้ามปัจจัยนี้มิได้เด็ดขาด ยิ่งถ้าบ้านมือสองที่ต้องการจะซื้อนั้นเป็นบ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี ก่อนจะประมูลนั้นต้องสำรวจก่อนว่ายังมีผู้อยู่อาศัยเดิมอยู่อาศัยหรือไม่ ถึงปัจจุบันทางกรมบังคับคดีจะมีการบังคับใช้กฎหมายการฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยเดิมก็ตาม เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงปัญหาดังกล่าว จึงควรสำรวจให้แน่ใจเสียก่อน หรือถ้าซื้อบ้านจากนายหน้าก็ควรจะเลือกนายหน้าที่ไว้วางใจได้ สำหรับค่าคอมมิชชั่น 3 % นั้น นายหน้าจะเก็บจากผู้ขาย แต่ผู้ซื้ ควรตรวจสอบประวัติของบริษัทนายหน้านั้นอย่างรอบคอบ

4.พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ

ปัญหาที่เกิดขึ้นทั่ว ๆ ไป คือ ผู้ซื้อไม่มีเงินออมมากพอ จึงต้องกาศัย "เงินกู้" เพราะน้อยคนนักที่จะมีเงินออมมากพอที่จะซื้อบ้านมือสองด้วยเงินสด
ปัจจัยที่ธนาคารนำมาพิจารณาในการขอสินเชื่อจะไม่ต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่นัก ไม่ว่าจะเป็น รายได้ ความสามารถในการผ่อน อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน ประเภทของหลักทรัพย์ค้ำประกัน คือ บ้านหรือทาวน์-เฮ้าส์ที่ซื้อและเงินดาวน์หรือเงินวางมัดจำ
ตัวอย่างเช่น ผู้กู้มีรายได้ประจำ 20,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ย 6.75% ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ซื้อบ้านในราคา 625,000 บาท และกู้เงินได้ 500,000 บาท ผ่อน 30 ปี เดือนละ 5,200 บาท หากวงเงินที่ได้ไม่พอซื้อ ธนาคารจะแนะนำให้หาคนกู้ร่วมหรือลดขนาดบ้านลง

5.พิจารณาค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

สุดท้ายผู้ซื้อจะต้องมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก คือ ค่าธรรมเนียมการโอนในกรณีที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นจะจ่าย 2% ของราคาประเมิน นอกจากนี้ยังมีค่าจำนองอีก 0.01% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับการขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของบุคคลธรรมดาที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือขายห้องชุดที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือที่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 0.11% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับกรณีการซื้อบ้านจากนิติบุคคล

ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาทุกปัจจัยอย่างถี่ถ้วน และคำนวน มูลค่าบ้านที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตในกรณีที่ต้องการขายต่อ