สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด
สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด
เมื่อคิดจะซื้อคอนโดมิเนียม สิ่งที่ควรคำนึงถึงก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง ทำเล, งบประมาณ และขนาดพื้นที่ของห้องที่คุณต้องการซื้อ หลายท่านอาจจะเลือกคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับที่ทำงาน บางท่านเลือกใกล้สถานศึกษา ตลอดไปจนถึงห้างสรรพสินค้า หรือ โรงพยาบาล สำหรับงบประมาณนั้นโดยปกติแล้วก็ขึ้นอยู่กับราคาของทำเล ที่ดิน การก่อสร้าง และสิ่งอำนวยความสะดวก ข้อพิจารณาเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโด อย่างไรก็ตามการตรวจสอบรายละเอียดของตัวอาคาร และเรื่องเอกสารต่างๆ ก็เป็นสิ่งที่คุณไม่ควรที่จะละเลย นอกเหนือไปจากทำเล และ งบประมาณ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง
สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม
เมื่อคิดจะซื้อคอนโดมิเนียม สิ่งที่ควรคำนึงถึงก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง ทำเล, งบประมาณ และขนาดพื้นที่ของห้องที่คุณต้องการซื้อ หลายท่านอาจจะเลือกคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับที่ทำงาน บางท่านเลือกใกล้สถานศึกษา ตลอดไปจนถึงห้างสรรพสินค้า หรือ โรงพยาบาล สำหรับงบประมาณนั้นโดยปกติแล้วก็ขึ้นอยู่กับราคาของทำเล ที่ดิน การก่อสร้าง และสิ่งอำนวยความสะดวก ข้อพิจารณาเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโด อย่างไรก็ตามการตรวจสอบรายละเอียดของตัวอาคาร และเรื่องเอกสารต่างๆ ก็เป็นสิ่งที่คุณไม่ควรที่จะละเลย นอกเหนือไปจากทำเล และ งบประมาณ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง
สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม
1. ขนาดพื้นที่ใช้สอย
ถ้าคุณให้ความสำคัญกับขนาดพื้นที่ห้องมาก คุณก็ควรจะนำตลับเมตรไปวัดด้วยตัวคุณเองเลย ว่าตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ เมื่อคุณทราบขนาดพื้นที่ที่ถูกต้องแล้ว คุณก็ยังสามารถนำมาคำนวณเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรได้อีกด้วย
2. การก่อสร้างและรูปแบบของอาคาร
คุณอาจจะสอบถามจากบริษัทที่ดูแลคอนโดมิเนียมได้ ว่าวัสดุที่ใช้ก่อสร้างมีความแข็งแรงคงทนเพียงไร เป็นวัสดุชนิดไหน นอกจากนี้วัสดุที่กั้นห้องมีความหนามากน้อยเพียงไร มีเสียงเล็ดลอดจากเพื่อนห้องดังไหม หรือห้องที่อยู่เหนือคุณขึ้นไป มีเสียงดังรึเปล่า ในกรณีที่มีการเดินแรงๆ
3. ระบบสาธรณูปโภค และ รักษาความปลอดภัย
ทั้ง 2 เรื่องที่กล่าวมานี้ มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่จะเข้าอยู่อาศัย ระบบน้ำไฟ เป็นอย่างไร ในกรณีที่อยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงเพียงพอหรือไม่ หากเกิดไฟดับ มีระบบไฟฉุกเฉินเพียงพอหรือไม่ การรักษาความปลอดภัย มียามตลอด 24 ชม. ระบบการจัดเก็บขยะ การจัดและรับส่งไปรษณีย์ ตรวจสอบว่ามีการติดตั้งเครื่องตรวจควัน (smoke detector) หัวฉีดน้ำ (spinkle) ในตัวอาคารและห้อง บันไดหนีไฟมีขนาดได้มาตรฐาน หรือไม่ นอกจากนี้ ตรวจสอบดูว่าลิฟท์โดยสาร มีเพียงพอกับจำนวนคนที่พักอยู่หรือไม่ เวลาการเปิดปิดลิฟท์เป็นอย่างไร
4. สัญญา
โดยปกติแล้ว ผู้ซื้อทั่วๆ ไปจะละเลยต่อรายละเอียดของสัญญา เนื่องจากมีเนื้อหาค่อนข้างมากและเป็นตัวบทกฎหมายส่วนใหญ่ หากจะให้ดีคุณควรมีนักกฎหมายคอยให้คำแนะนำ เพื่อทราบถึงสิทธิ ผลประโยชน์ ที่คุณจะได้รับหรือเสีย ตัวอย่างเช่น หากคอนโดมินเนียมที่คุณซื้อแล้ว เกิดเพลิงไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ เพียงใด
5. ทำเลของห้อง
ผู้ซื้อส่วนใหญ่ลืมที่จะคิดไปว่า ห้องที่คุณเลือกแล้วนั้น นอกจากวิวทิวทัศน์ดีแล้ว แต่แสงแดดที่ส่องเข้าห้องคุณมีผลกระทบกับคุณหรือไม่ บางคนไม่ชอบที่จะให้แดดส่องเข้าห้องในตอนบ่าย เพราะจะทำให้ห้องของคุณร้อนมาก หรือห้องบางคนไม่มีแสงเข้าเลยทั้งช่วงเช้าและบ่าย
6. เพื่อนบ้านในคอนโดมิเนียม
lifesytle ของผู้เข้าอยู่เ ป็นสิ่งที่สำคัญ เช่น ผู้อาศัยเป็นวัยรุ่นซะเป็นส่วนใหญ่ หากคุณมีครอบครัว หรือ คุณต้องการความเงียบสงบ ชุมชนนั้นอาจจะไม่เหมาะกับคุณ แล้วคุณจะสามารถปรับตัวให้เข้ากับชุมชนได้หรือไม่ อย่าลืมว่าคอนโดมิเนียม ก็เป็นชุมชนเล็กๆ ของคุณ เช่นเพื่อนห้องที่ติดกัน
7. ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัยของคอนโดมิเนียม
ระเบียบข้อบังคับหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ จะแตกต่างกันไปในแต่ละคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตามเราควรที่จะรู้ถึงข้อควรปฎิบัติและข้อห้ามเหล่านั้นด้วย โดยทั่วๆ ไปแล้ว บางคอนโดมิเนียมจะไม่อนุญาตให้นำสัตว์เลี้ยง ประเภท สุนัข หรือ แมว มาเลี้ยง บางสถานที่ไม่อนุญาตให้ทำอาหารภายในห้อง โดยใช้เตาแก๊ส บางแห่งไม่อนุณาตให้ขนของ หรือต่อเติม ห้องในวันเสาร์และอาทิตย์
8. นิติบุคคลอาคารชุด
คงจะเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ว่า ทุกคอนโดมิเนียมจะต้องมีนิติบุคคลอาคารชุด และ คุณก็ควรที่จะต้องทราบถึงระเบียบต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าส่วนกลางเป็นเท่าไหร่ ต่อเดือน คอนโดมิเนียมบางแห่งราคาถูก แต่อาจจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง (ค่าส่วนกลางเป็นเงินที่เจ้าของ ทุกห้องจะต้องชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อที่จะนำเงินเหล่านี้ไปใช้จ่ายในการบริหาร และ บริการในส่วนต่างๆ ที่เป็นส่วนกลาง เช่น เงินเดือนยาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ค่าไฟฟ้าของลิฟท์ ค่าบำรุงซ่อมแซมต่างๆ ซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของห้องชุดทุกห้อง)ที่มาthaihomemaster.com
วันเสาร์ที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2551
ซื้อบ้านมือสอง ตอนที่2
การซื้อบ้านมือสอง
หมวด : ก่อนจะซื้อบ้าน
จำนวนคนอ่าน 4895
ซื้อบ้านมือสอง
"บ้านมือสอง" เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับคนที่ฝันอยากจะมี "บ้าน" เป็นของตัวเอง โดยเฉพาะคนที่มีกำลังซื้อจำกัด แต่ต้องการอยู่ในทำเลที่ดี เพราะ "บ้านมือสอง" กระจายอยู่ตามพื้นที่ต่างๆบางพื้นที่ลูกค้าไม่มีโอกาสที่จะเห็นบ้าน ขณะที่ราคาบ้านมือสองถูกกว่าบ้านใหม่ เพราะผู้ขายส่วนใหญ่จะถูกกดดันเป็นพิเศษและรุนแรง เช่น กำลังจะถูกฟ้องบังคับจำนองหรือต้องการย้ายที่อยู่ใหม่
แต่ก่อนจะตัดสินใจเลือกจะต้องตรวจสอบอย่างละเอียดและพิถีพิถันสักหน่อย ถ้าเลือกอย่างดี จะได้บ้านคุณภาพดีราคาสมเหตุสมผล แต่ถ้าไม่รอบคอบพอ อาจจะต้องมานั่งน้ำตาตกในภายหลัง ช่องทางมองหาบ้านมือสองที่ได้รับความนิยมในปัจจุบันมีอยู่ 4 แหล่งใหญ่ๆ ที่จะมีข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวังแตกต่างกันไปคือ
1. การซื้อกับเจ้าของโดยตรง
การซื้อกับเจ้าของโดยตรง ดูจะเป็นวิธีดั้งเดิมและง่ายที่สุดในการเจรจาซื้อขาย โดยเฉพาะการต่อรองราคา ทั้งยังมั่นใจไดว่า ผู้ซื้อจะได้เข้าพักอาศัยโดยไม่ต้อง "อาศัยอำนาจศาล" เพื่อขับไล่เจ้าของเดิม แต่อย่างน้อยผู้
ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่า ความเต็มจขายของเจ้าของเดิมจะไม่ได้มาจากปัญหาที่เกิดจากตัวบ้านจนต้องยอมขาย
นิติกรรมสัญญา เป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวังมากที่สุด เพราะทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการเรื่องสัญญาเองทั้งหมด ซึ่งในบางกรณีหากไม่มีการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ก็อาจจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้ในอนาคต โดยอาจขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญจะสะดวกและสบายใจมากขึ้นทั้งยังต้องตกลงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอนอย่างชัดเจนว่า ใครจะเป็นคนจ่ายในส่วนไหน อย่างไรบ้าง และหากผู้ขายต้องการให้ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ ผู้ซื้ออาจขอลดราคาบ้านลงได้อีก
2. การซื้อผ่านนายหน้า
การซื้อผ่านนายหน้า นอกจากมีบ้านให้เลือกจำนวนมาก แบ่งแยกตามพื้นที่ ราคา ไว้ได้ตรงใจผู้ซื้อ ทำให้ไม่ต้องเสียเวลามากนัก และเชื่อได้ระดับหนึ่งว่า บ้านมือสองที่อยู่ในมือของบริษัทเหล่านี้จะได้รับการคัดสรรและกรองมาระดับหนึ่งแล้ว และ "ตัวแทน" จะเป็นคนดำเนินเรื่องเกือบทุกอย่างให้ ตั้งแต่พาไปดูบ้านที่เลือกไว้ เจรจาราคา จัดการสัญญา เงินกู้ธนาคาร แต่ต้องมีค่านายหน้า ประมาณ 3% ของ ราคาขาย ซึ่งปกติผู้ขายจะเป็นคนจ่าย แต่ในขั้นตอนการทำสัญญาต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า เรากำลังทำสัญญาแลวางเงินมัดจำกับ "เจ้าของบ้านตัวจริง" หรือไม่ เพราะฉะนั้นอย่าลืมขอดูบัตรประชาชนและชื่อหลังโฉนดก่อนจะตกลงปลงใจ
3. สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน
สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน เป็นอีกแหล่งหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะนอกจากจะมีบ้านให้เลือกจำนวนมากและราคาต่ำกว่าราคาตลาดแล้ว การขอสินเชื่อยังจะสะดวกและดอกเบี้ยอาจต่ำกว่าการซื้อบ้านจากแหล่งอื่นๆ เนื่องจากธนาคารเจ้าของทรัพย์สินจะให้สินเชื่อเอง และบางแห่งจะยกเว้นค่าธรรมเนียมหรืออำนวยความสะดวกอื่นๆ แต่ต้องยอมรับว่า บ้านมือสอง ที่อยู่ในมือสถาบันการเงินบางหลังอาจจะชำรุดทรุดโทรมกว่าบ้านในมือของบริษัทนายหน้าหรือบ้านที่เจ้าของขายเอง
เพราะฉะนั้นเพื่อให้แน่ใจว่า นอกจากจะได้ดอกเบี้ยพิเศษแล้วจะไม่มีลูกบ้านคนพิเศษมาอยู่ในชายคาเดียวกัน ก็ต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าไม่มีใครยังอยู่ในบ้านหลังนั้น หรือถ้ายังมีคนอยู่ควรให้ธนาคารจัดการให้เรียบร้อยก่อนที่จะตกมาถึงมือเรา และถ้าให้มั่นใจที่สุดจะต้องให้ธนาคารมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดให้เรียบร้อยเสียก่อน จะได้ไม่ต้องเสียเวลา "ฟ้องขับไล่" ในภายหลัง
4. ประมูลจากกรมบังคับคดี
ประมูลจากกรมบังคับคดี มีขั้นตอนและกระบวนการมาก แต่จะมีราคาเป็นตัวจูงใจ เพราะราคาเริ่มต้นจากการประมูลนี้อาจต่ำกว่าราคาตลาดได้ถึง 50% แต่ก่อนที่จะเข้าร่วมประมูลจะต้องไปดูบ้านและประเมินราคาที่พร้อมจะสู้ไว้ล่วงหน้า จะได้ไม่ถูก "ใคร" กระตุ้นให้สู้ราคาจนเกินกำลังเงินและเกินมูลค่าบ้าน และที่ต้องระวังที่สุด คือ การฟ้องขับไล่ แม้ว่าจะอาศัยอำนาจศาลให้ผู้บุกรุกออกจากบ้านได้ทันที แต่ก็ไม่รู้ว่า จะใช้เวลานานแค่ไหนที่ "ผู้บุกรุก" จะยอมออกจากบ้านไปและอีกเรื่องที่มองข้ามไม่ได้ คือ "การฟ้องคัดค้านราคา" ซึ่งตามกระบวนการทางกฎหมายจะให้สิทธิลูกหนี้คัดค้านราคาได้ครั้งหนึ่ง
ในกรณีที่เป็นการประมูลของเอกชน ก่อนเข้าร่วมประมูลยังต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ผู้ประมูลเป็น "เจ้าของทรัพย์" หรือมีสิทธิขายทรัพย์ ฉะนั้น เพื่อให้ได้ของดี ราคาถูก ก็คงต้องยอมเหนื่อยกว่าปกติ
แต่ไม่ว่าจะพบบ้านในดวงใจจากแหล่งใดก็ตาม ก่อนที่จะตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง จะต้องถามตัวเองและครอบครัวก่อนว่า ต้องการจะอยู่ "บริเวณ" ไหน ซึ่งเราสามารถหาบ้านในใจกลางเมืองหรือในบริเวณที่ต้องการได้ในราคาที่ไม่สูงเกินไป เมื่อเลือกบริเวณที่ต้องการได้แล้ว สิ่งต่อไปคือ "ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม" ที่ต้องระวังคือ "แนวเวนคืน" เพราะเจ้าของเดิมอาจยอมขายราคาถูก เพราะไปรู้มาว่า บริเวณนั้นจะถูกเวนคืน เพื่อการป้องกันต้องตรวจสอบไปที่ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมโยธาธิการ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตหรือกรมที่ดิน และเพื่อนบ้าน
สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับขั้นตอนการเลือกบ้านมือสอง คือ "สภาพบ้าน" เพราะมีการอยู่อาศัยมาแล้ว ทำให้สภาพบ้านอาจเสื่อมโทรมไปบ้าง โดยเฉพาะบ้านที่ผ่านกระบวนการบังคับคดีที่ใช้เวลานาน แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือ "โครงสร้าง" จะยังแข็งแรงอยู่หรือไม่เพราะหากมีการต่อเติมที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการอาจสร้างปัญหาได้ในอนาคต
ดังนั้น หากคุณไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญก็ควรจะหาผู้ที่มีความรู้ด้านนี้ไปช่วยเลือกบ้านด้วย เพื่อตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงและใช้ในการประเมินราคาบ้าน และที่สำคัญคือ สาธารณูปโภคพื้นฐานภายในบ้าน ว่าอยู่ในสภาพพร้อมใช้งานหรือไม่ ต้องซ่อมแซมมากน้อยเพียงใด เพราะนอกจากจะต้องเตรียมเงินสดหรือขอสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมแล้ว ยังเป็นสิ่งที่สำคัญมากในขั้นตอน "การต่อรองราคา"
ดังนั้น "ราคาสมเหตุสมผล" น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
เมื่อได้บ้านมือสองที่ "สภาพถูกตา ราคาถูกใจ" แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือ การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งต้องอาศัยผู้ที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายมาเป็นที่ปรึกษา แต่หากใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน หรือขอความช่วยเหลือจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ก็น่าจะช่วยแบ่งเบาภาระนี้ได้ส่วนหนึ่ง
แต่ก่อนที่จะลงมือทำสัญญาจะต้องสำรวจกำลังเงินที่จะใช้ "วางมัดจำ" ให้พร้อมเสียก่อน เพราะการซื้อบ้านมือสองจะต้องมีเงินสดจำนวนหนึ่งมาวางมัดจำ หรือจ่ายส่วนจ่างที่ธนาคารไม่ให้สินเชื่อเต็ม 100% ของราคาบ้าน ขณะที่บ้านใหม่ยังสามารถ "ผ่อนดาวน์" ได้ เพราะฉะนั้น จำนวนเงินที่ต้องเตรียมจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการกู้และวงเงินที่ธนาคารให้กู้ส่วนหนึ่งด้วย
ขณะที่การประมูลจากกรมบังคับคดีจะต้องเตรียมเงินสด จำนวน 50,000 บาท (ใน กทม.) และ 40,000 บาท (ในต่างจังหวัด) เพื่อใช้เป็นเงินมัดจำในการประมูลและเมื่อประมูลได้แล้วต้องวางเงินมัดจำ 25% ของราคาทรัพย์ รวมเงินวางประกันในวันนั้น ที่เหลืออีก 75% ชำระภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาซื้อขาย
ส่วนการซื้อผ่านนายหน้าต้องเตรียมเงินวางมัดจำประมาณ 10% ของราคาบ้านในวันทำสัญญา แต่สามารถเจรจาต่อรองได้
ปัญหาต่อไปคือ "เงินกู้" เพราะน้อยคนนักที่จะมีเงินออมมากพอที่จะซื้อบ้านมือสองด้วยเงินสด แต่จะเบาแรงได้หน่อยสำหรับคนที่ซื้อบ้านจากพอร์ตสินทรัพย์รอการขายจากสถาบันการเงิน เพราะบางแห่งจะให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยปกติ โดยเฉพาะในปีแรกๆทั้งยังยกเว้นค่าธรรมเนียม ค่าประเมิน หรืออื่นๆเพื่อจูงใจลูกค้า
ปัจจัยที่ธนาคารนำมาพิจารณาในการขอสินเชื่อจะไม่ต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่นัก ไม่ว่าจะเป็น รายได้ ความสามารถในการผ่อน อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน ประเภทของหลักทรัพย์ค้ำประกัน คือ บ้านหรือทาวน์-เฮ้าส์ที่ซื้อ และเงินดาวน์หรือเงินวางมัดจำ
จากการทดลองใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อที่สถาบันการเงินเปิดให้บริการในเว็บไซด์จะได้ตัวเลขที่แตกต่างกัน เช่น มีรายได้ประจำ 20,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ย 6.75%
เครื่องคำนวณของธนาคารกรุงเทพจะให้กู้เงินได้ประมาณ 1 ล้านบาท และผ่อนชำระเดือนละ 80,000 บาท หรือประมาณ 40% ของรายได้ เป็นเวลา 20 ปี โดยจะซื้อบ้านในราคา 1.5 ล้านบาท แต่จะต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 30% ของราคาบ้าน เพื่อแสดงให้เห็นว่าลูกค้ามีความสามารถในการออม
ขณะที่เครื่องคำนวณของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ซื้อบ้านในราคา 625,000 บาท และกู้เงินได้ 500,000 บาท ผ่อน 30 ปี เดือนละ 5,200 บาท หากวงเงินที่ได้ไม่พอซื้อ ธนาคารจะแนะนำให้หาคนกู้ร่วมหรือลดขนาดบ้านลง
ส่วนผู้ที่ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดีจะสามารถขอสินเชื่อได้จากสถาบันการเงินที่ร่วมมือกับกรมบังคับคดี ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนชาต ทิสโก้ ไทยพาณิชย์ กสิกรไทย ทหารไทย กรุงไทย กรุงศรีอยุธยา กรุงเทพ เกียรตินาคิน เอไอไอ และยูโอบีรัตนสิน ที่จะทำให้สะดวกและรวดเร็วมากขึ้น และจะง่ายขั้นถ้าขอกู้กับธนาคารที่บังคับคดี
แต่ไม่ว่าจะกู้จากสถาบันการเงินใดก็ตาม อย่าลืมประเมินศักยภาพในการผ่อนชำระของตัวเองเสียก่อน เพราะต้องผ่อนไปอย่างน้อย 20-30 ปี ไม่เช่นนั้น "บ้านมือสอง" ที่เราซื้อกันได้ จะต้องกลายไปเป็น "บ้านมือสาม" ของคนอื่นไป
และแล้วก็มาถึงขั้นตอนสุดท้าย นั่นคือ การโอนกรรมสิทธิที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเตรียมเอกสาร คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) 1 ฉบับ หนังสือสัญญาขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ท.ด.13) 3 ฉบับ บันทึกการประเมินราคาประเมินราคาทรัพย์สิน (ท.ด.86) 1 ฉบับ บันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) 2 ฉบับ และในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ.40) 2 ฉบับ
และต้องเตรียมเงินสดไปด้วย เพราะในแต่ละขั้นตอนจะมีค่าใช้จ่ายทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแล้วแต่การตกลงของทั้งคู่ คือ ค่าธรรมเนียมการโอนในกรณีที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นจะจ่าย 2% ของราคาประเมิน นอกจากนี้ยังมีค่าจำนองอีก 0.01% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับการขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของบุคคลธรรมดาที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือขายห้องชุดที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี หรือที่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 0.11% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับกรณีการซื้อบ้านจากนิติบุคคล
ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดาจะคิดในอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินของกรมที่ดิน และกรณีนิติบุคคลจะต้องชำระ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายในราคาที่สูงกว่า
แม้ว่า การเป็นเจ้าของ "บ้านมือสอง" สักหลังจะดูยุ่งยาก วุ่นวายและต้องใช้ความรอบคอบเป็นพิเศษ แต่ทันทีที่เรามีบ้านเป็นของตัวเองด้วยน้ำพักน้ำแรงของเราเอง และเป็นบ้านที่จะไม่สร้างปัญหาให้เราในภายหน้า ถึงมันจะไม่ใช่บ้านใหม่เหมือนในฝัน แต่เท่านี้ก็ทำให้หายเหนื่อยนอนหลับอย่างสบายใจใน "บ้าน" ของเรา
แม้ว่า การเป็นเจ้าของ "บ้านมือสอง" สักหลังจะดูยุ่งยาก วุ่นวายและต้องใช้ความรอบคอบเป็นพิเศษ แต่ทันทีที่เรามีบ้านเป็นของตัวเองด้วยน้ำพักน้ำแรงของเราเอง และเป็นบ้านที่จะไม่สร้างปัญหาให้เราในภายหน้า ถึงมันจะไม่ใช่บ้านใหม่เหมือนในฝัน แต่เท่านี้ก็ทำให้หายเหนื่อยนอนหลับอย่างสบายใจใน "บ้าน" ของเรา
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์
วิธีการเลือกซื้อบ้านมือสอง
คุ้มครองผู้บริโภค กับ สคบ.: บ้าน (มือสอง) ...คือวิมานของเรา
บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ซึ่งถือเป็นความต้องการขั้นพื้นฐานของมนุษย์แต่การที่จะซื้อบ้านใหม่ๆสักหลังในทำเลที่ตั้งย่านชุมชนสำหรับผู้บริโภคที่มีเงินไม่มากพออาจจะต้องเปลี่ยนใจหันมามองบ้านมือสองแทน ดังนั้น "บ้านมือสอง" จึงเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้บริโภคมากขึ้นตามลำดับ
การเลือกซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างมีความสุขโดยไม่ต้องกังวลกับปัญหาที่จะตามมาภายหลังมีอยู่หลายวิธี ซึ่งมีข้อดีข้อเสียต่างกันไป เช่น
1.การซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านโดยตรง ผู้บริโภคจะสามารถต่อรองซื้อบ้านได้ในราคาที่ถูกกว่าผ่านนายหน้า แต่อาจจะเสียเวลาในการทำนิติกรรมหากผู้บริโภคขาดความรู้และความชำนาญ
2.การซื้อบ้านผ่านบริษัทนายหน้า เป็นวิธีที่สะดวกและประหยัดเวลา เพียงแค่แจ้งความต้องการบ้านในทำเลทีตั้งใด ผู้บริโภคก็จะได้รับข้อมูล เพื่อนำมาช่วยในการตัดสินใจมากมายแต่การซื้อด้วยวิธีนี้ ผู้บริโภคจะได้บ้านราคาที่สูลกว่าวิธีแรก และควรใช้บริการจากบริษัทที่น่าเชื่อถือ
3.การซื้อบ้านผ่านธนาคาร ผู้บริโภคจะได้บ้านในราคาจริงตามที่ตลาดประเมินไว้แต่อาจไม่สะดวกสบายเท่าการซื้อผ่านบริษัทนายหน้า และสุดท้าย
4.การซื้อบ้านจากการประมูล ผู้บริโภคจะได้บ้านในราคาที่ได้วางงบไว้ แต่การซื้อบ้านจากการประมูลผู้บริโภคควรตรวจดูสภาพบ้าน รวมถึงศึกษารายละเอียดของการประมูลให้ถี่ถ้วนเสียก่อนเพื่อจะได้สภาพบ้านที่ตรงใจตรงราคา
ดังนั้น เพื่อให้ผู้บริโภคเลือกซื้อบ้านมือสองได้ตรงความต้องการ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จึงขอแนะนำผู้บริโภคเกี่ยวกับการพิจารณาเลือกซื้อบ้านมือสอง ดังนี้ 1.ควรพิจารณาสภาพของบ้าน โดยสภาพตัวบ้านต้องไม่เก่าหรือทรุดโทรมมากนัก เพื่อที่ผู้บริโภคไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมมาก ควรพิจารณาโครงสร้างภายนอก และระบบสาธารณูปโภคอย่างละเอียด เพราะหากพบความชำรุดบกพร่องภายหลัง ผู้บริโภคจะไม่สามารถเรียกร้องได้เหมือนการซื้อบ้านใหม่ 2.ตรวจสอบโครงสร้างของบ้าน เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงและป้องกันการนำบ้านที่มีปัญหาฟ้องเรื่องการสร้างบ้านผิดแบบแปลนหรือระบบสาธารณูปโภคมีปัญหามาขาย 3.ตรวจสอบทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองที่ต้องการซื้อว่า อยู่บริเวณที่ถูกเวณคืนหรือไม่ ผู้บริโภคสามารถตรวจสอบได้ที่หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น ทางการพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานตรวจหรือสำนักงานโยธา และ 4.ข้อนี้สำคัญ ก็คือ งบประมาณ ผู้บริโภคควรนำงบประมาณที่มีอยู่มาประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองด้วย ควรเลือกล้านที่มีขนาดพอดีกับสมาชิกในบ้าน ไม่เล็กหรือไม่ใหญ่จนเกินไป หากซื้อบ้านที่มีขนาดใหญ่เกินความจำเป็นก็จะเป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณเปล่าๆ และที่สำคัญควรกันงบไว้สำหรับปรับปรุงบ้านด้วย
นอกจากคำแนะนำการเลือกซื้อบ้านมือสองทั้ง 4 ข้อแล้ว ที่สำคัญที่สุด ตามที่คำโบราณท่านกล่าวไว้ว่า "ปลูกเรือนตามใจผู้อยู่ ปลูกอู่ตามใจผู้นอน" ผู้บริโภคควรสอบถามถึงควรต้องการของสมาชิกภายในบ้านก่อนว่า ต้องการบ้านประเภทใด อีกทั้งควรคำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่เดินทางสะดวกรวดเร็ว สภาพแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินทั้งท่านและสมาชิกในครอบครัว--จบ--
ที่มา: หนังสือพิมพ์ข่าวสด
บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ซึ่งถือเป็นความต้องการขั้นพื้นฐานของมนุษย์แต่การที่จะซื้อบ้านใหม่ๆสักหลังในทำเลที่ตั้งย่านชุมชนสำหรับผู้บริโภคที่มีเงินไม่มากพออาจจะต้องเปลี่ยนใจหันมามองบ้านมือสองแทน ดังนั้น "บ้านมือสอง" จึงเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้บริโภคมากขึ้นตามลำดับ
การเลือกซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างมีความสุขโดยไม่ต้องกังวลกับปัญหาที่จะตามมาภายหลังมีอยู่หลายวิธี ซึ่งมีข้อดีข้อเสียต่างกันไป เช่น
1.การซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านโดยตรง ผู้บริโภคจะสามารถต่อรองซื้อบ้านได้ในราคาที่ถูกกว่าผ่านนายหน้า แต่อาจจะเสียเวลาในการทำนิติกรรมหากผู้บริโภคขาดความรู้และความชำนาญ
2.การซื้อบ้านผ่านบริษัทนายหน้า เป็นวิธีที่สะดวกและประหยัดเวลา เพียงแค่แจ้งความต้องการบ้านในทำเลทีตั้งใด ผู้บริโภคก็จะได้รับข้อมูล เพื่อนำมาช่วยในการตัดสินใจมากมายแต่การซื้อด้วยวิธีนี้ ผู้บริโภคจะได้บ้านราคาที่สูลกว่าวิธีแรก และควรใช้บริการจากบริษัทที่น่าเชื่อถือ
3.การซื้อบ้านผ่านธนาคาร ผู้บริโภคจะได้บ้านในราคาจริงตามที่ตลาดประเมินไว้แต่อาจไม่สะดวกสบายเท่าการซื้อผ่านบริษัทนายหน้า และสุดท้าย
4.การซื้อบ้านจากการประมูล ผู้บริโภคจะได้บ้านในราคาที่ได้วางงบไว้ แต่การซื้อบ้านจากการประมูลผู้บริโภคควรตรวจดูสภาพบ้าน รวมถึงศึกษารายละเอียดของการประมูลให้ถี่ถ้วนเสียก่อนเพื่อจะได้สภาพบ้านที่ตรงใจตรงราคา
ดังนั้น เพื่อให้ผู้บริโภคเลือกซื้อบ้านมือสองได้ตรงความต้องการ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จึงขอแนะนำผู้บริโภคเกี่ยวกับการพิจารณาเลือกซื้อบ้านมือสอง ดังนี้ 1.ควรพิจารณาสภาพของบ้าน โดยสภาพตัวบ้านต้องไม่เก่าหรือทรุดโทรมมากนัก เพื่อที่ผู้บริโภคไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมมาก ควรพิจารณาโครงสร้างภายนอก และระบบสาธารณูปโภคอย่างละเอียด เพราะหากพบความชำรุดบกพร่องภายหลัง ผู้บริโภคจะไม่สามารถเรียกร้องได้เหมือนการซื้อบ้านใหม่ 2.ตรวจสอบโครงสร้างของบ้าน เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงและป้องกันการนำบ้านที่มีปัญหาฟ้องเรื่องการสร้างบ้านผิดแบบแปลนหรือระบบสาธารณูปโภคมีปัญหามาขาย 3.ตรวจสอบทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองที่ต้องการซื้อว่า อยู่บริเวณที่ถูกเวณคืนหรือไม่ ผู้บริโภคสามารถตรวจสอบได้ที่หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น ทางการพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานตรวจหรือสำนักงานโยธา และ 4.ข้อนี้สำคัญ ก็คือ งบประมาณ ผู้บริโภคควรนำงบประมาณที่มีอยู่มาประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองด้วย ควรเลือกล้านที่มีขนาดพอดีกับสมาชิกในบ้าน ไม่เล็กหรือไม่ใหญ่จนเกินไป หากซื้อบ้านที่มีขนาดใหญ่เกินความจำเป็นก็จะเป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณเปล่าๆ และที่สำคัญควรกันงบไว้สำหรับปรับปรุงบ้านด้วย
นอกจากคำแนะนำการเลือกซื้อบ้านมือสองทั้ง 4 ข้อแล้ว ที่สำคัญที่สุด ตามที่คำโบราณท่านกล่าวไว้ว่า "ปลูกเรือนตามใจผู้อยู่ ปลูกอู่ตามใจผู้นอน" ผู้บริโภคควรสอบถามถึงควรต้องการของสมาชิกภายในบ้านก่อนว่า ต้องการบ้านประเภทใด อีกทั้งควรคำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่เดินทางสะดวกรวดเร็ว สภาพแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินทั้งท่านและสมาชิกในครอบครัว--จบ--
ที่มา: หนังสือพิมพ์ข่าวสด
วันศุกร์ที่ 20 มิถุนายน พ.ศ. 2551
Is the downtown Columbus Condo market just too expensive?
In the wake of a hugely successful City-Hop, One must still ask the question: Is the notion of first time buyers and young professionals snatching up all those groovy urban digs just a media-induced smoke and mirror trick?
Yes, it is, for the most part. Baby Boomers and Empty Nesters have been the bulk of the buyers in the Downtown Columbus Condo market so far and they probably will be for the foreseeable future.
Last week, the Other Paper’s Sara Smith asked this question. The article featured yours truly as the “in-the-know” Realtor for the downtown Columbus Condo market. It’s a good article that begins to look under the surface of what’s happening in Downtown Columbus.
Moving to a condo
Questiom:Moving to a condo, take the cat or not?
I have a dilemma. I will soon be buying my first condo and moving out of my parent's house. I will be taking my 15 y/o girl cat Panther with me, but am torn about taking the 11 y/o male, O'Malley.
At home, he is allowed to go outside. He doesn't go far, and only stays out for 30 min tops at a time. He loves it. I don't think I could let him go outside at the condo; he's unfamiliar with the area, and being on the 2nd floor means I won't hear him when he comes back. Do I take him and make him quit going outside cold turkey? Or miss him terribly and let him stay with my parents... Anyone have experience with converting a cat to indoor only who once could go out?
He gets very loud when he wants out; worried that'll bug the neighbors. I also worry he'll take out frustration about not getting to go out on Panther, who is very submissive to him. Plus, the condo will be much smaller than my parent's house.
How well can a cat adjust to becoming indoor only? What would you do?
Answer:
Yes, a cat can adjust, and I would give him every opportunity in the world to do so. The truth is, each cat is a little different, and you don't know how he's going to do until you try.
If I were you, I would go to the pet supply store and buy one of those cat window seats, the little platforms that attach to a ridge of the window sill, and then have a little leg on the bottom that braces against the wall and holds the seat vertical. They are fleece covered (a removable, washable fleece). You put them in a screened window where there is activity outside -- birds & squirrels, or people, but lots of stuff to watch. Leave the window open just a little so he can sniff the breeze.
If he just goes outside and sits for 30 or so minutes, this may very well do the trick. You might just want to install the window seat when you move to your condo and wait until O'Malley asks to go outside. Then open the window wide, and set him on his seat, and see what happens. This may very well do the trick.
If he likes to sit in the sun when he goes outside, try and put it in a window with activity, but equally as important, a window where there is sun. I used to put a little tray of wheatgrass on the windowsill too. But you know what makes him happy -- sun or shade or birds or people. I would, though, set up the seat and wait for the demand to open the door, then open the window wide (regardless of temperature, this first time) and set him on his seat.
I'll bet he'll love it.
Two of my cats are indoor/outdoor cats that, because of where I've moved to in my city, are now indoor cats only. They're both fine. In fact, my male cat, who is now nine, used to make the biggest stink about not going outside, but at my last apartment (where he could have gone outside because of the neighborhood) I couldn't get him out the door. Remy has become such a housecat it's laughable.
Really, don't worry about it. He'll adjust. Just make sure you've got lots of things to entertain him. I have a huge 6+ foot cat "tree" in my loft with little cubbies for the cats to hide in and lots of scratching posts and platforms. You can find them fairly cheap on eBay. As long as he's got stuff to keep him active you should be fine.
I have a dilemma. I will soon be buying my first condo and moving out of my parent's house. I will be taking my 15 y/o girl cat Panther with me, but am torn about taking the 11 y/o male, O'Malley.
At home, he is allowed to go outside. He doesn't go far, and only stays out for 30 min tops at a time. He loves it. I don't think I could let him go outside at the condo; he's unfamiliar with the area, and being on the 2nd floor means I won't hear him when he comes back. Do I take him and make him quit going outside cold turkey? Or miss him terribly and let him stay with my parents... Anyone have experience with converting a cat to indoor only who once could go out?
He gets very loud when he wants out; worried that'll bug the neighbors. I also worry he'll take out frustration about not getting to go out on Panther, who is very submissive to him. Plus, the condo will be much smaller than my parent's house.
How well can a cat adjust to becoming indoor only? What would you do?
Answer:
Yes, a cat can adjust, and I would give him every opportunity in the world to do so. The truth is, each cat is a little different, and you don't know how he's going to do until you try.
If I were you, I would go to the pet supply store and buy one of those cat window seats, the little platforms that attach to a ridge of the window sill, and then have a little leg on the bottom that braces against the wall and holds the seat vertical. They are fleece covered (a removable, washable fleece). You put them in a screened window where there is activity outside -- birds & squirrels, or people, but lots of stuff to watch. Leave the window open just a little so he can sniff the breeze.
If he just goes outside and sits for 30 or so minutes, this may very well do the trick. You might just want to install the window seat when you move to your condo and wait until O'Malley asks to go outside. Then open the window wide, and set him on his seat, and see what happens. This may very well do the trick.
If he likes to sit in the sun when he goes outside, try and put it in a window with activity, but equally as important, a window where there is sun. I used to put a little tray of wheatgrass on the windowsill too. But you know what makes him happy -- sun or shade or birds or people. I would, though, set up the seat and wait for the demand to open the door, then open the window wide (regardless of temperature, this first time) and set him on his seat.
I'll bet he'll love it.
Two of my cats are indoor/outdoor cats that, because of where I've moved to in my city, are now indoor cats only. They're both fine. In fact, my male cat, who is now nine, used to make the biggest stink about not going outside, but at my last apartment (where he could have gone outside because of the neighborhood) I couldn't get him out the door. Remy has become such a housecat it's laughable.
Really, don't worry about it. He'll adjust. Just make sure you've got lots of things to entertain him. I have a huge 6+ foot cat "tree" in my loft with little cubbies for the cats to hide in and lots of scratching posts and platforms. You can find them fairly cheap on eBay. As long as he's got stuff to keep him active you should be fine.
Foreign Ownership of Real Estate
Foreign Ownership of Real Estate
Due to the 1997 economic crisis, caused by a real estate glut in Bangkok's office, condo, and housing estate markets, the IMF applied pressure to relax laws restricting foreign ownership of property. This was an effort to bring in foreign investment, particularly to the nonperforming real estate investments which were causing the liquidity crisis.
The , which would have also helped many powerful Thai individuals who own real estate but are burdened with debts due to not being able to sell it to other Thais after expensively developing it. As of the time of writing this article (April 2000), the most far reaching reforms regarding foreign ownership of property that were hammered out during the IMF presence were still pending in Parliament and not sure to pass, and those aren't really very far reaching anyway. They are politically unpopular. The main details are discussed a few paragraphs below. However, they're not necessary in order to have and control property.
The present situation is likely to continue as a natural state of political affairs as long as foreigners are much richer and have far more buying power than Thais. The argument is that if the property market were opened wide to foreigners, then the prices would skyrocket out of the reach of the vast majority of indigenous Thais, and foreigners would take over too much of Thailand whereby the Thais would lose significant sovereignty and cultural integrity, instead being exploited in colonialist fashion.
Foreigners in the press commonly argue that Thais are free to buy property in the U.S. and other countries, and thus the reverse should be allowed as well, instead of continuing "outdated anti-colonial" and "xenophobic" policies. The same argument could be made regarding travel visas, whereby any poor Thai prostitute could skip going down to the US Embassy for a visa rejection and instead just take a plane flight to the U.S. and get a visa-upon-arrival at the U.S. airport, just like Americans can come to Thailand without a visa. The reality is that the U.S. would soon become about 10% Thai in the form of illegal workers, who would in turn far outnumber immigration officials and police forces after their one month visa-upon-arrival expired. So major relaxation of laws regarding foreign ownership of property will probably occur around the time that Thais are given "fair treatment" as regards travel visas. (I've never seen this counterargument acknowledged when foreigners and their government representatives argue for greater property ownership rights in Thailand, of course.)
In my writings, I must first start with a disclaimer: I am not a lawyer, all Thai law is in the Thai language, I cannot read Thai law, I haven't tried to read Thai law to date, I am not an authorized translator anyway, and I cannot guarantee the accuracy of the following. Use at your own risk.
These are general problems that people run into when dealing in any country whose language they cannot read. (At least the Thai language is phonetic, not hieroglyphic.) Even in one's own country, people usually depend upon their lawyers rather than read the law themself. The problem in Thailand is dealing with the nationalistic laws.
There are some great deals on inexpensive and abandoned luxury houses out here, but you'd better know the laws and procedures.
In short, here is a summary of the current status of foreign real estate property ownership in Thailand, as I've perceived from my research:
* A foreigner can own a condominum as long as less than 40% of the condos or apartments in the building are owned by foreigners. (This is an old law.)
* A company can own property such as land and a house (and hence the foreigner can buy land and a house via their company) as long as no one foreigner owns more that 39% of the company (recently amended from 33%) and total foreign ownership of the company does not exceed 49%.
* The Thai wife of a foreigner can own property (a recently changed legal status due to gender equality in the new 1997 constitution revision), in her name only. This is fine as long as you don't have marital problems. (The same, of course, goes for a Thai husband, but the law was changed recently for Thai wives due to the new constitution guaranteeing equal rights.)
* A foreigner can lease land for 30 years, with an option for another 30 years, according to articles in the press and as confirmed by every lawyer I've asked. (If you live longer than 2x30 years, consider yourself lucky in another regard.) This is referred to as the 2x30 ("two times 30") option.
The 2x30 option has been mentioned in "this is how I did it" circles, but you are advised to check with a lawyer, and ask about what proposed laws were actually passed in Parliament over the past few years. After the 1997 economic crisis and IMF intervention, plans were written up to amend the property laws so that a foreigner could lease in their individual name up to 1 rai of land for up to 30 years (1 rai = 1600 square meters or about a 40 meter x 40 meter plot, or 1 acre = 2.5 rai), on which the foreigner could build a residential property. Before the foreigner could do this, the foreigner must deposit 10 million baht of hard currency from overseas into a bank in Thailand. This amendment to the property law had been pending in parliament for a long time, but I didn't keep up with it. Lawyers say it was passed, but I didn't read that myself in the newspapers, not that I never miss a day.
However, I did catch something in apparent reference to that "10 million baht of hard currency", as stated by The Nation in March, 2001:
Opening the door
AUTHORITIES are leaning towards dropping a requirement that foreigners wanting to purchase property in Thailand have to bring in a certain amount of foreign currency and invest it in the domestic market.
The move would be part of the government's short-term economic stimulus package to help the export, tourism and real estate industries.
The Finance Ministry, National Housing Authority and Government Housing Bank agreed at a meeting yesterday to submit the proposal to the Finance Ministry on Tuesday, an official from the Finance Ministry said.
Many foreigners have "secured" land and houses in Thailand, in addition to condominiums, in various ways and I haven't heard of any horror stories to date from those who followed the procedures mentioned here. The only horror stories I have heard are those where the foreigner put everything into their wife's name with no lease or any other contract, and were subsequently kicked out. I've heard lots of those horror stories.
Notably, when the registered Thai wife of a foreigner buys property, she must state that the money is hers, not her husband's. For example, one farang guy said that the provincial official asked his wife this, and when she said it was her husband's money, he shook his head and informed her that she could not purchase and register the property under the law, in an explanatory way. Then he asked her again, in which case she changed her mind and said it was her money, and everyone then smiled and the transaction was allowed to go forward to completion.
I should note that I've seen illegal property transactions on the books for years, which continued to be honored simply because nobody challenged the transaction. Thai society has been easygoing to date, in general, with local officials usually deciding what's OK or fair or whatever. I've seen some tricks pulled by lawyers and real estate agents which other lawyers have said are illegal, usually in regard to matrimonial arrangements other than those mentioned here (i.e., not a simple and clear lease).
However, I've occasionally seen some transactions challenged years afterwards by someone on a mission, nearly all these unpleasant challenges based on matrimonial technicalities in the pre-1997-constitution era. Since I'm not a lawyer and haven't seen the legal text in Thai myself (with my limited Thai reading abilities) regarding foreigners owning property, I can only recommend that you find a good Thai lawyer. I can recommend some Thai lawyers to rely on if you don't have any good referrals. You can read the text yourself and interpret it yourself, all of it, back to the Constitution. Otherwise, you can believe the lawyers, the market, and how quiet it is as regards property invalidations.
Due to the 1997 economic crisis, caused by a real estate glut in Bangkok's office, condo, and housing estate markets, the IMF applied pressure to relax laws restricting foreign ownership of property. This was an effort to bring in foreign investment, particularly to the nonperforming real estate investments which were causing the liquidity crisis.
The , which would have also helped many powerful Thai individuals who own real estate but are burdened with debts due to not being able to sell it to other Thais after expensively developing it. As of the time of writing this article (April 2000), the most far reaching reforms regarding foreign ownership of property that were hammered out during the IMF presence were still pending in Parliament and not sure to pass, and those aren't really very far reaching anyway. They are politically unpopular. The main details are discussed a few paragraphs below. However, they're not necessary in order to have and control property.
The present situation is likely to continue as a natural state of political affairs as long as foreigners are much richer and have far more buying power than Thais. The argument is that if the property market were opened wide to foreigners, then the prices would skyrocket out of the reach of the vast majority of indigenous Thais, and foreigners would take over too much of Thailand whereby the Thais would lose significant sovereignty and cultural integrity, instead being exploited in colonialist fashion.
Foreigners in the press commonly argue that Thais are free to buy property in the U.S. and other countries, and thus the reverse should be allowed as well, instead of continuing "outdated anti-colonial" and "xenophobic" policies. The same argument could be made regarding travel visas, whereby any poor Thai prostitute could skip going down to the US Embassy for a visa rejection and instead just take a plane flight to the U.S. and get a visa-upon-arrival at the U.S. airport, just like Americans can come to Thailand without a visa. The reality is that the U.S. would soon become about 10% Thai in the form of illegal workers, who would in turn far outnumber immigration officials and police forces after their one month visa-upon-arrival expired. So major relaxation of laws regarding foreign ownership of property will probably occur around the time that Thais are given "fair treatment" as regards travel visas. (I've never seen this counterargument acknowledged when foreigners and their government representatives argue for greater property ownership rights in Thailand, of course.)
In my writings, I must first start with a disclaimer: I am not a lawyer, all Thai law is in the Thai language, I cannot read Thai law, I haven't tried to read Thai law to date, I am not an authorized translator anyway, and I cannot guarantee the accuracy of the following. Use at your own risk.
These are general problems that people run into when dealing in any country whose language they cannot read. (At least the Thai language is phonetic, not hieroglyphic.) Even in one's own country, people usually depend upon their lawyers rather than read the law themself. The problem in Thailand is dealing with the nationalistic laws.
There are some great deals on inexpensive and abandoned luxury houses out here, but you'd better know the laws and procedures.
In short, here is a summary of the current status of foreign real estate property ownership in Thailand, as I've perceived from my research:
* A foreigner can own a condominum as long as less than 40% of the condos or apartments in the building are owned by foreigners. (This is an old law.)
* A company can own property such as land and a house (and hence the foreigner can buy land and a house via their company) as long as no one foreigner owns more that 39% of the company (recently amended from 33%) and total foreign ownership of the company does not exceed 49%.
* The Thai wife of a foreigner can own property (a recently changed legal status due to gender equality in the new 1997 constitution revision), in her name only. This is fine as long as you don't have marital problems. (The same, of course, goes for a Thai husband, but the law was changed recently for Thai wives due to the new constitution guaranteeing equal rights.)
* A foreigner can lease land for 30 years, with an option for another 30 years, according to articles in the press and as confirmed by every lawyer I've asked. (If you live longer than 2x30 years, consider yourself lucky in another regard.) This is referred to as the 2x30 ("two times 30") option.
The 2x30 option has been mentioned in "this is how I did it" circles, but you are advised to check with a lawyer, and ask about what proposed laws were actually passed in Parliament over the past few years. After the 1997 economic crisis and IMF intervention, plans were written up to amend the property laws so that a foreigner could lease in their individual name up to 1 rai of land for up to 30 years (1 rai = 1600 square meters or about a 40 meter x 40 meter plot, or 1 acre = 2.5 rai), on which the foreigner could build a residential property. Before the foreigner could do this, the foreigner must deposit 10 million baht of hard currency from overseas into a bank in Thailand. This amendment to the property law had been pending in parliament for a long time, but I didn't keep up with it. Lawyers say it was passed, but I didn't read that myself in the newspapers, not that I never miss a day.
However, I did catch something in apparent reference to that "10 million baht of hard currency", as stated by The Nation in March, 2001:
Opening the door
AUTHORITIES are leaning towards dropping a requirement that foreigners wanting to purchase property in Thailand have to bring in a certain amount of foreign currency and invest it in the domestic market.
The move would be part of the government's short-term economic stimulus package to help the export, tourism and real estate industries.
The Finance Ministry, National Housing Authority and Government Housing Bank agreed at a meeting yesterday to submit the proposal to the Finance Ministry on Tuesday, an official from the Finance Ministry said.
Many foreigners have "secured" land and houses in Thailand, in addition to condominiums, in various ways and I haven't heard of any horror stories to date from those who followed the procedures mentioned here. The only horror stories I have heard are those where the foreigner put everything into their wife's name with no lease or any other contract, and were subsequently kicked out. I've heard lots of those horror stories.
Notably, when the registered Thai wife of a foreigner buys property, she must state that the money is hers, not her husband's. For example, one farang guy said that the provincial official asked his wife this, and when she said it was her husband's money, he shook his head and informed her that she could not purchase and register the property under the law, in an explanatory way. Then he asked her again, in which case she changed her mind and said it was her money, and everyone then smiled and the transaction was allowed to go forward to completion.
I should note that I've seen illegal property transactions on the books for years, which continued to be honored simply because nobody challenged the transaction. Thai society has been easygoing to date, in general, with local officials usually deciding what's OK or fair or whatever. I've seen some tricks pulled by lawyers and real estate agents which other lawyers have said are illegal, usually in regard to matrimonial arrangements other than those mentioned here (i.e., not a simple and clear lease).
However, I've occasionally seen some transactions challenged years afterwards by someone on a mission, nearly all these unpleasant challenges based on matrimonial technicalities in the pre-1997-constitution era. Since I'm not a lawyer and haven't seen the legal text in Thai myself (with my limited Thai reading abilities) regarding foreigners owning property, I can only recommend that you find a good Thai lawyer. I can recommend some Thai lawyers to rely on if you don't have any good referrals. You can read the text yourself and interpret it yourself, all of it, back to the Constitution. Otherwise, you can believe the lawyers, the market, and how quiet it is as regards property invalidations.
10 questions to ensure good condo purchase
Hot topics include soundproofing, monthly fees, rentals
By Robert J. Bruss | May 18, 2006
Finally, we get to the all-important 10 key questions smart condo buyers should ask (but condo sellers hope their buyers don't ask):
1 ? WHAT IS THE FINANCIAL CONDITION OF THE HOMEOWNER'S ASSOCIATION (HOA)? If you are a buyer seriously considering purchasing a specific condo unit, it's time to ask for and read copies of the latest HOA financial reports, minutes of the HOA meetings for the last six months, and a copy of the CC&Rs, by-laws and rules.
Don't hesitate to ask lots of questions about this information, such as, "Are any monthly association fee increases planned or under discussion? "How many special assessments were levied against the condo owners in the last five years?" "Are any owners delinquent in their monthly fee payments?" and "Is the HOA involved in any lawsuits?"
Purchase Bob Bruss reports online.
When you receive the latest HOA financial statement, be sure to look especially close at the replacement reserves? There is no minimum reserve guideline, but two standards are (a) at least $2,000 to $3,000 per unit, and/or (b) 25 percent of the HOA annual gross revenue should be the balance of the replacement reserve account. Ask if there are any major replacements anticipated for the next 12 months, such as a new roof or other major repairs.
2 ? WHAT IS THE PERCENTAGE OF RENTERS IN THE COMPLEX? If there is more than 20 percent renters, that is a very bad sign and it's best not to buy there. The key reason is when the percentage rises higher, mortgage lenders either refuse to make new loans there, thus hurting resales and market-value appreciation, or they will charge borrowers higher-than-normal interest rates.
Equally important, if you are buying for owner-occupancy, you don't want to be surrounded by renters who often don't have the same pride of ownership that owner-occupants usually do. If you learn the condo complex has less than 10 percent renters, that's a very good sign. Be sure to ask about HOA rental restrictions and inquire if renters are discouraged.
Of course, in resort areas the condo might have been designed for rentals when the owners are not "in residence," rather than primarily for owner-occupancy, especially if a management company handles a "rental pool." But don't overlook this very important topic of condo rentals.
3 ? IS THE CONDO COMPLEX PROFESSIONALLY MANAGED? If not, why not? All but the very smallest condo buildings need outside professional management. Hiring an independent professional condominium management company usually pays for itself.
EXAMPLE: The condo management company which for over 25 years has managed the 63-unit condo complex where I own my second home often saves us "big money" by handling the 1,001 management details such as obtaining annual bids for lawn care, elevator maintenance, and pest control. A few years ago, they saved us more than their annual fee by obtaining new carpeting far below our budget cost. Just last month, the professional manager alerted the HOA board of directors that our elderly resident caretaker had recently made some potentially costly and dangerous mistakes. Although the caretaker is extremely well liked, the HOA board voted to terminate his employment before a costly accident occurs. Without that outside management advice, our HOA board might not have known about the caretaker's forgetfulness, which was becoming a serious problem.
Because the condo management company always sends its representative to our monthly HOA director's meetings, he acts like an expert consultant since he also manages other similar nearby condo complexes. Our professional condo manager also prepares the annual budget, including planned capital improvements. As a result of the manager knowing where to find reliable suppliers, bids often come in below estimated costs. Also, he handles personnel matters, such as making sure the new caretaker is qualified, experienced, and trustworthy.
4 ? HOW DO THE MONTHLY FEES COMPARE WITH SIMILAR NEARBY CONDO COMPLEXES AND WHAT SERVICES ARE INCLUDED? Before making a purchase offer, be sure to compare the current monthly condo fees and get a written list of included services. To illustrate, some condo complexes include central heat and/or air conditioning whereas others don't because each unit has their own heat and air conditioning.
Be sure to inquire if any increase in the monthly assessment fee is planned, or if any special assessment for a major expenditure is expected. At the condo complex where I own my unit, the HOA board voted several years ago to annually increase our monthly fees by 5 percent to pay for rising expenses and increased replacement reserves. A few years ago, we had a $2,000 per unit special assessment to replace the old leaky windows. After all the complaints about that special assessment, the HOA board decided it would be better in the future to gradually increase the monthly fees to avoid special assessments (except for a serious unexpected emergency, of course).
5 ? HAS YOUR CONDO SELLER PREPARED A DEFECT DISCLOSURE REPORT? Depending on state law where the condo is located, the condo seller may be required to prepare a state-mandated defect disclosure form. Even in states without such a disclosure statute, smart condo sellers and their listing realty agents voluntarily prepare a disclosure report. The result is to prevent surprises and avoid after-sale lawsuits for non-disclosed defects of which the seller is aware.
6 ? HAS THE CONDO UNIT BEEN PROFESSIONALLY INSPECTED? Whether you are buying a new or resale condo, it pays to include a contingency clause in your purchase offer for a professional inspection. If the condo seller already had a recent professional inspection report from a reputable inspector, you might consider accepting it to save the inspection fee of about $350.
I recommend hiring a member of the American Society of Home Inspectors (ASHI) because of their tough membership and experience requirements. Local ASHI members can be located at www.ashi.com or 1-800-743-2744. Be sure to accompany your professional inspector to discuss any defects discovered which were not previously disclosed to you.
Most sellers of resale condos won't object to a buyer's contingency clause in the purchase contract for a professional inspection. However, some builders of new condos will resent a buyer hiring their own inspector. They usually say, "This complex was fully inspected and approved by the city building inspector who provided our permit of occupancy." While helpful, government inspections carry no liability for defective or incomplete inspections.
7 ? HOW GOOD IS THE SOUNDPROOFING? As explained earlier, poor soundproofing is the number one complaint of condominium owners. Before making a purchase offer, smart buyers ask their prospective neighbors to turn on their TV or stereo at normal levels to check for sound penetration. When possible, to minimize sound transmission between condo units buy an "end unit" (with a neighbor on only one side) and a first floor or top floor unit. If you are buying a condo with an upstairs condo, be sure to ask the upstairs neighbor to walk on the floors to see if there is sound transmission; wood floors can be especially noisy.
8 ? HAS THE SELLER COMPLIED WITH APPLICABLE STATUTES? In addition to the residential transfer disclosure statements which many states now require, the federal government requires every house and condo buyer be given a written lead-based paint disclosure for residences built before 1978, plus a federal booklet about lead-based paint dangers. Buyers then have 10 days to have the property professionally inspected for lead-based paint, if they wish, at the buyer's expense. But home sellers are not required to remove lead-based paint.
There may be additional local or state disclosures required, such as for energy efficiency, building-code compliance, radon, and well-water quality. The listing realty agent should know which disclosures are required locally.
9 ? ARE THERE ANY SPECIAL CONTRACTS OR LONG-TERM LEASES AFFECTING THE CONDO COMPLEX? Before making a condo purchase offer, be sure to ask if there are any special contracts or long-term leases made with the developer. Especially in Florida, some condo developers retained title or control of the recreation complex and/or parking area, signing long-term unfavorable leases with the condo homeowner association. Some sweetheart contracts even require the HOA to hire the developer as the professional property manager.
If the condo complex is brand new, be sure to inquire how many units have been sold and how many, if any, are still owned by the developer. If the developer holds title to many units, or plans to keep title to a significant number of units, this is not a good sign because he/she then can control decisions made by the HOA. Fortunately, most condo mortgage lenders require at least 50 percent to 75 percent of the new units be sold before they will fund mortgages on the condos sold to individual buyers.
10 ? ARE THERE ANY NEGATIVE INFLUENCES TO CONSIDER? Condo buyers, especially those who are not familiar with the location, should ask about and observe any negative influences. Examples include a poor floor plan, inferior construction quality and workmanship, inadequate parking (the best condo complexes have two assigned indoor or covered parking spaces per unit, plus adequate visitor parking), density and landscaping (many condo units are beautiful inside but are jammed so close together there is little open space), public school quality (even if you don't have school age children, school quality affects potential market value appreciation), property taxes (often reassessed shortly after purchase), recreational and meeting facilities (if you want a pool, tennis, golf, physical fitness center, etc., the condo price will usually reflect these amenities), and outside influences such as a nearby noisy freeway, airport flight patterns (especially early mornings and nights), smelly sewer works or factories, nearby noisy railroad, adjacent high voltage power lines, noisy street traffic, poor location, lack of public transportation and/or nearby shopping, high crime rate, moisture and mold in the building, formaldehyde, and other adverse influences.
GET ALL SELLER PROMISES AND REPRESENTATIONS IN WRITING. As with any real estate transaction, get all seller or sales agent promises and representations in writing. To illustrate, if the developer's sales agent promises the adjoining open space will remain that way, or it will be professionally landscaped, get that representation in writing as part of the sales contract, signed by the developer. Or, if the seller promises a decorating or upgrade credit, get that in writing too.
Before the buyer takes title, the buyer is king! After the buyer takes title, the buyer loses leverage control over the seller.
SUMMARY: Purchasing a condominium is more complicated than buying a single-family detached house. Greater buyer "due diligence" is required before purchase to avoid buying a "bad condo."
Be sure to ask lots of questions, especially the 10 key questions, but bear in mind that no condominium (or house) is perfect. A good book to read for further information is "Make Money with Condominium and Townhouses" by Gary W. Eldred (John Wiley and Sons, New York), 2003, $19.95, 283 pages, available in stock or by special order at local bookstores, public libraries, and www.amazon.com.
By Robert J. Bruss | May 18, 2006
Finally, we get to the all-important 10 key questions smart condo buyers should ask (but condo sellers hope their buyers don't ask):
1 ? WHAT IS THE FINANCIAL CONDITION OF THE HOMEOWNER'S ASSOCIATION (HOA)? If you are a buyer seriously considering purchasing a specific condo unit, it's time to ask for and read copies of the latest HOA financial reports, minutes of the HOA meetings for the last six months, and a copy of the CC&Rs, by-laws and rules.
Don't hesitate to ask lots of questions about this information, such as, "Are any monthly association fee increases planned or under discussion? "How many special assessments were levied against the condo owners in the last five years?" "Are any owners delinquent in their monthly fee payments?" and "Is the HOA involved in any lawsuits?"
Purchase Bob Bruss reports online.
When you receive the latest HOA financial statement, be sure to look especially close at the replacement reserves? There is no minimum reserve guideline, but two standards are (a) at least $2,000 to $3,000 per unit, and/or (b) 25 percent of the HOA annual gross revenue should be the balance of the replacement reserve account. Ask if there are any major replacements anticipated for the next 12 months, such as a new roof or other major repairs.
2 ? WHAT IS THE PERCENTAGE OF RENTERS IN THE COMPLEX? If there is more than 20 percent renters, that is a very bad sign and it's best not to buy there. The key reason is when the percentage rises higher, mortgage lenders either refuse to make new loans there, thus hurting resales and market-value appreciation, or they will charge borrowers higher-than-normal interest rates.
Equally important, if you are buying for owner-occupancy, you don't want to be surrounded by renters who often don't have the same pride of ownership that owner-occupants usually do. If you learn the condo complex has less than 10 percent renters, that's a very good sign. Be sure to ask about HOA rental restrictions and inquire if renters are discouraged.
Of course, in resort areas the condo might have been designed for rentals when the owners are not "in residence," rather than primarily for owner-occupancy, especially if a management company handles a "rental pool." But don't overlook this very important topic of condo rentals.
3 ? IS THE CONDO COMPLEX PROFESSIONALLY MANAGED? If not, why not? All but the very smallest condo buildings need outside professional management. Hiring an independent professional condominium management company usually pays for itself.
EXAMPLE: The condo management company which for over 25 years has managed the 63-unit condo complex where I own my second home often saves us "big money" by handling the 1,001 management details such as obtaining annual bids for lawn care, elevator maintenance, and pest control. A few years ago, they saved us more than their annual fee by obtaining new carpeting far below our budget cost. Just last month, the professional manager alerted the HOA board of directors that our elderly resident caretaker had recently made some potentially costly and dangerous mistakes. Although the caretaker is extremely well liked, the HOA board voted to terminate his employment before a costly accident occurs. Without that outside management advice, our HOA board might not have known about the caretaker's forgetfulness, which was becoming a serious problem.
Because the condo management company always sends its representative to our monthly HOA director's meetings, he acts like an expert consultant since he also manages other similar nearby condo complexes. Our professional condo manager also prepares the annual budget, including planned capital improvements. As a result of the manager knowing where to find reliable suppliers, bids often come in below estimated costs. Also, he handles personnel matters, such as making sure the new caretaker is qualified, experienced, and trustworthy.
4 ? HOW DO THE MONTHLY FEES COMPARE WITH SIMILAR NEARBY CONDO COMPLEXES AND WHAT SERVICES ARE INCLUDED? Before making a purchase offer, be sure to compare the current monthly condo fees and get a written list of included services. To illustrate, some condo complexes include central heat and/or air conditioning whereas others don't because each unit has their own heat and air conditioning.
Be sure to inquire if any increase in the monthly assessment fee is planned, or if any special assessment for a major expenditure is expected. At the condo complex where I own my unit, the HOA board voted several years ago to annually increase our monthly fees by 5 percent to pay for rising expenses and increased replacement reserves. A few years ago, we had a $2,000 per unit special assessment to replace the old leaky windows. After all the complaints about that special assessment, the HOA board decided it would be better in the future to gradually increase the monthly fees to avoid special assessments (except for a serious unexpected emergency, of course).
5 ? HAS YOUR CONDO SELLER PREPARED A DEFECT DISCLOSURE REPORT? Depending on state law where the condo is located, the condo seller may be required to prepare a state-mandated defect disclosure form. Even in states without such a disclosure statute, smart condo sellers and their listing realty agents voluntarily prepare a disclosure report. The result is to prevent surprises and avoid after-sale lawsuits for non-disclosed defects of which the seller is aware.
6 ? HAS THE CONDO UNIT BEEN PROFESSIONALLY INSPECTED? Whether you are buying a new or resale condo, it pays to include a contingency clause in your purchase offer for a professional inspection. If the condo seller already had a recent professional inspection report from a reputable inspector, you might consider accepting it to save the inspection fee of about $350.
I recommend hiring a member of the American Society of Home Inspectors (ASHI) because of their tough membership and experience requirements. Local ASHI members can be located at www.ashi.com or 1-800-743-2744. Be sure to accompany your professional inspector to discuss any defects discovered which were not previously disclosed to you.
Most sellers of resale condos won't object to a buyer's contingency clause in the purchase contract for a professional inspection. However, some builders of new condos will resent a buyer hiring their own inspector. They usually say, "This complex was fully inspected and approved by the city building inspector who provided our permit of occupancy." While helpful, government inspections carry no liability for defective or incomplete inspections.
7 ? HOW GOOD IS THE SOUNDPROOFING? As explained earlier, poor soundproofing is the number one complaint of condominium owners. Before making a purchase offer, smart buyers ask their prospective neighbors to turn on their TV or stereo at normal levels to check for sound penetration. When possible, to minimize sound transmission between condo units buy an "end unit" (with a neighbor on only one side) and a first floor or top floor unit. If you are buying a condo with an upstairs condo, be sure to ask the upstairs neighbor to walk on the floors to see if there is sound transmission; wood floors can be especially noisy.
8 ? HAS THE SELLER COMPLIED WITH APPLICABLE STATUTES? In addition to the residential transfer disclosure statements which many states now require, the federal government requires every house and condo buyer be given a written lead-based paint disclosure for residences built before 1978, plus a federal booklet about lead-based paint dangers. Buyers then have 10 days to have the property professionally inspected for lead-based paint, if they wish, at the buyer's expense. But home sellers are not required to remove lead-based paint.
There may be additional local or state disclosures required, such as for energy efficiency, building-code compliance, radon, and well-water quality. The listing realty agent should know which disclosures are required locally.
9 ? ARE THERE ANY SPECIAL CONTRACTS OR LONG-TERM LEASES AFFECTING THE CONDO COMPLEX? Before making a condo purchase offer, be sure to ask if there are any special contracts or long-term leases made with the developer. Especially in Florida, some condo developers retained title or control of the recreation complex and/or parking area, signing long-term unfavorable leases with the condo homeowner association. Some sweetheart contracts even require the HOA to hire the developer as the professional property manager.
If the condo complex is brand new, be sure to inquire how many units have been sold and how many, if any, are still owned by the developer. If the developer holds title to many units, or plans to keep title to a significant number of units, this is not a good sign because he/she then can control decisions made by the HOA. Fortunately, most condo mortgage lenders require at least 50 percent to 75 percent of the new units be sold before they will fund mortgages on the condos sold to individual buyers.
10 ? ARE THERE ANY NEGATIVE INFLUENCES TO CONSIDER? Condo buyers, especially those who are not familiar with the location, should ask about and observe any negative influences. Examples include a poor floor plan, inferior construction quality and workmanship, inadequate parking (the best condo complexes have two assigned indoor or covered parking spaces per unit, plus adequate visitor parking), density and landscaping (many condo units are beautiful inside but are jammed so close together there is little open space), public school quality (even if you don't have school age children, school quality affects potential market value appreciation), property taxes (often reassessed shortly after purchase), recreational and meeting facilities (if you want a pool, tennis, golf, physical fitness center, etc., the condo price will usually reflect these amenities), and outside influences such as a nearby noisy freeway, airport flight patterns (especially early mornings and nights), smelly sewer works or factories, nearby noisy railroad, adjacent high voltage power lines, noisy street traffic, poor location, lack of public transportation and/or nearby shopping, high crime rate, moisture and mold in the building, formaldehyde, and other adverse influences.
GET ALL SELLER PROMISES AND REPRESENTATIONS IN WRITING. As with any real estate transaction, get all seller or sales agent promises and representations in writing. To illustrate, if the developer's sales agent promises the adjoining open space will remain that way, or it will be professionally landscaped, get that representation in writing as part of the sales contract, signed by the developer. Or, if the seller promises a decorating or upgrade credit, get that in writing too.
Before the buyer takes title, the buyer is king! After the buyer takes title, the buyer loses leverage control over the seller.
SUMMARY: Purchasing a condominium is more complicated than buying a single-family detached house. Greater buyer "due diligence" is required before purchase to avoid buying a "bad condo."
Be sure to ask lots of questions, especially the 10 key questions, but bear in mind that no condominium (or house) is perfect. A good book to read for further information is "Make Money with Condominium and Townhouses" by Gary W. Eldred (John Wiley and Sons, New York), 2003, $19.95, 283 pages, available in stock or by special order at local bookstores, public libraries, and www.amazon.com.
สมัครสมาชิก:
บทความ (Atom)
บทความ
